권리금 손해배상 범위는 70%로 제한한다.
명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용 차장입니다.
“권리금 손해배상 범위는 70%로 제한한다”
법원은 임차인의 권리금 손해액 중 70%만 임대인이 배상할 의무가 있다고 판단하였습니다. 법무법인 명도가 진행한 권리금소송 사례입니다. “서울북부지방법원 2019가단137768호”
소송의 쟁점은 2가지였습니다.
① 바닥권리금을 임차인이 영업과정에서 형성한 성과만으로 볼 수 있는지. ② 임차인의 투자비용을 회수할 수 있는 기회를 감액사유로 볼 수 있는지. 관련 법조항은 아래와 같습니다.
상가건물임대차보호법 제10조의
(권리금회수기회보호등) 제3항 “임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.“
이 사건의 사실관계는,
임대인이 임차인이 주선한 신규임차인을 정당한 사유없이 거절하여 권리금 소송을 제기한 것으로, 손해액의 범위에 관하여 다툰 사안입니다. 법원은 ① 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 지역권리금(소위 ‘바닥권리금’) 등으로 구성되는데 오로지 임차인이 영업과정에서 형성한 성과만으로 보기 어렵다. ② 임차인이 권리금 상당액 손해배상을 구할 수 있는 근거는 2015. 5. 13. 신설됨으로서 비로소 마련되었고 임차인은 7년간 임대차보증금과 월 차임의 증액 없이 영업하였는바, 투자비용을 회수할 수 있는 기회를 상당 기간 누렸다고 봄이 상당하다. ③ 위와 같은 사정에 비추어 임대인이 배상하여야 할 손해의 범위는 70%로 제한함이 타당하다. 라고 판단하였습니다. 따라서, 권리금 손해배상액을 정할 때에는 상가건물임대차보호법에서는 “그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다” 라고 정하고 있으나, 손해의 공평한 분담이라는 손해배상법의 기본 이념을 적용하여 낮은 금액에서 추가로 감액하여 손해의 범위를 제한한 것인데요. 이 사건에서 법원이 손해의 범위를 제한한 사유는 아래와 같습니다.
① 무형재산인 권리금은 임차인이 영업을 영위하여 형성한 브랜드, 고객, 영업노하우 등에 대한 영업권리금과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 지역권리금 등으로 구성되는데, 그 중 임대차목적물의 장소적 이익(소위 ‘바닥권리금’)은 오로지 임차인이 영업과정에서 형성한 성과만에 의한 것이라고 보기 어렵다. ② 권리금 회수기회 보호 등을 규정한 상가건물 임대차보호법 제10조의4 조항이 원고가 이 사건 상가에 관하여 최초로 임대차계약을 체결한 이후인 2015. 5. 13. 신설됨으로써 비로소 임차인은 임대인을 상대로 권리금 상당액의 손해배상을 구할 수 있는 근거가 마련되었다. ③ 임차인은 2012. 6.경 최초 임대차계약을 체결한 이후 임대차 기간이 만료된 2019. 8. 1.까지 약 7년간 임대차보증금과 월 차임의 증액 없이 이 사건 음식점 영업을 영위하였는바, 임차인은 이 사건 음식점에 대한 투자비용을 회수할 수 있는 기회를 상당기간
누렸다고 봄이 상당하다. 따라서, 법원은 아래 4가지 사유에 해당하는 경우 손해 범위를 제한하여 손해액을 감액하였습니다. ①바닥권리금(장소적 이익) 관련 금액에서의 제한, ② 임대차기간이 권리금 조항이 신설된 2015. 5. 13. 이전인 경우 제한, ③ 임대차기간에 따른 제한, ④ 임대차기간 동안 임대차보증금 및 월차임의 증액 여부 등에 따른 제한 다른 법원의 판결의 경향도 바닥권리금 및 임차인의 투자비용 회수 기회 등 위와 같은 사정 등을 고려하여 30~70% 가량 손해의 범위를 제한하고 있으므로 권리금 소송 제기 및 대응시 판결의 경향을 참고하여야 합니다. 권리금소송에서‘손해 범위의 제한’과 관련한 법원의 판결을 소개드렸습니다. 법무법인 명도는 부동산, 권리금, 임대차 분쟁만을 다루는 전문 로펌으로 부동산 및 임대차관련법 전문변호사들과 경험 많은 실무진들이 모여 의뢰인의 입장에서 가장 합리적인 대안을 제시해 드리고 있습니다. |
작성일 : 2023.02.15