명도만 생각합니다.

법무법인 명도 최윤지 변호사입니다.

오늘은 선량한 임대인이 코로나19 발생 이후 임차인에게 월세를 감면해주고, 임차인이 부담하기로 한 교통유발분담금도 대신 납부해주는 등 호의를 여러차례 제공하였음에도 임차인이 임대차계약서에 명시된 보증금 잔금 이행도 하지 않고, 관리비와 교통유발분담금도 납부하지 않다가 결국 명도를 당하게 된 사례에 대해 말씀드리겠습니다.

임대인인 의뢰인은 소유중인 상가에 대해 영어학원을 운영하는 임차인과 임대차계약을 체결하게 되었는데, 보증금 5000만원 중 3000만원은 계약체결시, 나머지 2000만원은 1년 경과 후 지급하기로 하였고, 차임과 관리비, 교통유발부담금은 임차인이 부담하기로 하였습니다. 그런데 임대차계약 체결 이후 코로나19가 발생하자 임차인은 경제적으로 어려워졌다는 이유로 보증금 잔금인 2000만원을 납부하지 않고, 관리비와 차임도 지급하지 않게 되어 결국 미지급 차임과 관리비등 보증금에서 공제할 금액이 보증금을 초과하게 되었습니다.

임대인은 임차인이 경제적으로 어려운 상황임을 인지하고 임차인이 영업이 어렵다고 하면서 임대료 감액을 요청하자 차임을 일부 감면해주고 교통유발부담금도 대납하는 등 신뢰관계를 유지하기 위해 최대한 노력하고 있었던 상황이었습니다. 그러나 임차인에게 받지 못한 금액이 과다하게 되어 결국 본 법인에 명도소송을 의뢰하게 된 것입니다.

임대인은 원만하게 합의를 하자는 입장이었으므로 우선 조정을 통해 상호 협의를 진행해보고자 하였습니다. 그러나 임차인은 시간을 지연하기 위해 조정에 출석해서 임대인에게 관리비고지서를 받지 못해서 관리비를 내지 못했고, 임대인이 누수공사를 해주지 않아 누수로 입은 손해액이 크다는 등 여러 핑계를 대면서 조정에 성실하게 응하지 않아 조정은 세차례나 진행 후 결국 불성립되었습니다.

본 법인은 재판부에 대하여 1) 임차인의 보증금 잔금 미지급, 차임 및 관리비 연체, 교통유발부담금 불이행 등으로 채무불이행이 발생하였으며 이는 신뢰관계의 파괴를 의미하므로 임대차 계약의 해지 사유가 되고 2) 임차인이 미지급한 금액이 임차인이 지급한 보증금 3000만원을 훨씬 상회하므로 임차인에게 반환할 보증금 또한 없는 상황임을 강조하여 의뢰인에게 조속히 이 사건 상가를 인도해달라는 판결을 구했습니다.

임차인의 차임 3기 연체 사실 등 명확하게 임대차 계약의 해지사유는 없었던 본 사안에서 법원은 어떻게 판단했을까요?

재판부는 저희의 주장을 받아들여 보증금 미지급을 이유로 한 계약 해제 통지에 따라 임대차계약이 적법하게 해제되었다고 판시하였습니다. 특히 임대차보증금의 성질과 관련해 아래와 같이 의미있는 판시를 하였습니다.

“임대차보증금은 임차인의 차임·관리비 연체 기타 임차인의 채무불이행을 담보하는 기능을 하고, 임대차보증금 지급의무는 계속적 계약인 임대차관계에서 당사자 사이의 신뢰관계를 형성하는데 기초가 되는 의무로서 통상 임대인은 임차인으로부터 임대차보증금을 지급받음과 동시에 임차인에게 임대차목적물을 인도하는 것인 점, 원고가 피고에게 보증금을 빠른 시일 내에 지급하라고 요청하였음에도 이를 이행하지 않았던 점, 실제로 피고가 보증금 뿐만 아니라 차임을 지급하지 못하고 있는 점에 비추어보면, 피고가 보증금지급의무를 미이행함으로써 이 사건 임대차계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되었다고 할 것이므로 이를 이유로 원고는 계약을 해지할 수 있다고 봄이 상당하다”

나아가 재판부는 임차인이 보증금 잔금을 지급하지 않는 대신 차임 인상분으로 전환하겠다는 합의가 있었다는 주장과 임대인의 누수공사 지연으로 인해 손해가 발생하였다는 주장 또한 증거가 없다고 하여 받아들이지 않았습니다.

보통 임대차분쟁의 경우 개개인의 사정이 있기 마련이므로 일방적으로 누군가의 편을 들기는 어렵겠지만 유독 이 사건 같은 경우에는 의뢰인인 임대인이 너무나 선량하셔서 내심 좋은 결과가 있기를 바라기도 했습니다. 3차례에 걸친 조정 절차에서 심지어 상대방이 소송을 지연시키기 위해 출석하지 않고 있는데도 매번 일찍 출석해서 최선을 다해 재판부에 임대인의 입장을 설명하려고 성실하게 노력하는 모습에 감명을 받기도 했습니다.

법에 명확히 규정된 해지사유가 아니라고 할지라도 임대차계약상에 명시된 보증금지급의무를 위반한 사실이 있다면 신뢰관계의 파괴로 인한 임대차의 해지가 가능하다는 의미가 있는 사건이었습니다.

이처럼 임대차 관련 분쟁이 발생한 경우라면 혼자 고민하지 마시고 전문가인 법무법인 명도의 도움을 받아 분쟁을 해결하시기 바랍니다.

걱정마세요. 법무법인 명도가 여러분과 함께 하겠습니다.

감사합니다.