명도만 생각합니다.

법무법인 명도 이상옥 변호사입니다.

임대차 목적물(상가)의 양도

등으로 인해 임대인 지위의

승계가 있는 사안에서,

임차인이 전 임대인에 대하여

3기 이상의 차임을 연체한

사실이 있을 뿐,

임대인의 지위를 승계한

새 임대인에 대하여는

3기 이상의 차임을 연체한

사실이 없는 경우,

새 임대인은 임차인의

전 임대인에 대한 3기 이상의

차임 연체를 이유로,

임대차계약을 해지할 수 있을까요?

이와 관련하여,

대법원은,

“임대인의 지위가

승계되는 경우

승계 이전에 이미 3기 이상의

차임이 연체된 것을

이유로 임대인 지위를

양수한 승계인이

임대차계약을 해지할 수

있다는 것이나,

임대인 지위가 양수인에게

승계된 경우 이미 발생한

연체 차임 채권은 따로 채권양도의

요건을 갖추지 않는 한

승계되지 않고,

따라서 양수인이 연체 차임 채권을

양수 받지 않은 이상 승계 이후의

연체차임액이 3기 이상의

차임액에 달하여야만

비로소 임대차계약을

해지할 수 있다.”고

판시하였습니다

(대법원 2008. 10. 9. 선고

2008다3022 판결).

대법원의 위 입장은,

임대인이 임대차계약 기간 도중

계약을 해지하려면

임차인의 차임 연체액이

3기의 차임액에 달하여

임대인이 그 연체 차임

청구권을 실제 보유하고

있을 것이 요구된다는 점에서,

쉽게 수긍이 갑니다.

그렇다면,

전 임대인에 대해 3기 이상의

차임을 연체한 사실이 있는

임차인이 「상가건물 임대차보호법」

(이하 “상가임대차법”이라 합니다)

제10조 제1항에 의해

갱신 요구를 하는 경우,

새 임대인은 같은 항 단서 제1호의

“임차인이 3기의 차임액에

해당하는 금액에 이르도록

차임을 연체한 사실이 있는 경우”에

해당하는 것으로 보아,

위 갱신 요구를 거절할 수 있을까요?

이와 관련하여

하급심 법원은,

(i) 임대인이 임차인의

일방적인 계약 갱신 요구를

거절하기 위하여는

임차인이 3기의 차임액에

해당하는 금액에 이르도록

차임을 연체한 사실이

있기만 하면 되고,

임대인이 갱신거절의 의사를

표시할 당시 임대인이

연체 차임 채권을 계속 보유하고

있을 것을 요건으로 하지 아니한 점,

​

(ii) 상가임대차법 제10조 제1항은

임차인의 일방적인 갱신요구권을

인정하는 것으로서

임대인의 일방적인 계약 해지권을

규정한 상가임대차법

제10조의 8과는 그 취지와

내용을 서로 달리하는 점,

(iii) 만일 임차인이 새 임대인에 대하여

3기 이상의 차임을 연체한 경우에만

임대인이 계약 갱신을

거절할 수 있다고 한다면,

이는 임대인으로 하여금

신뢰를 상실한 임차인과 사이의

계약관계를 벗어날 수 없게 하고,

오히려 차임 지급의무를

성실하게 이행하지 아니한

임차인을 보호하는 것으로서

형평에 반한다는 점을 근거로,

임차인이 임대차 기간의

어느 시점에 3기 이상의 차임을

연체한 사실이 있었다면

(즉, 전 임대인에 대한 3기 이상의

차임을 연체한 사실이 있다면),

그 후 연체 차임을 지급하였다고

하더라도 새 임대인은 임차인과의

계약 갱신을 거절할 수 있다고

판단하였습니다

(수원지방법원 안양지원

2019. 11. 27. 선고

2019가단110481 판결).

위 하급심 판결은,

상가임대차법

제10조 제1항 단서 제1호의

정당한 거절 사유가 적용되기 위한

요건을 법문에 충실히 입각하여

해석함과 아울러

형평의 원칙에 따라,

차임 지급의무를 성실하게 이행하지

아니한 임차인을 보호할 필요가

없다는 점을 주요한 근거로 삼았다는 점에서

타당한 판결이라고 생각됩니다.