명도만 생각합니다.

법무법인 명도 유영선 고문입니다.

상가건물에 관하여

임대차계약을 체결한

임차인이 사업자등록과

인도를 마친 때에는

그 다음날부터 제3자에게

대항력이 생기고,

임대차계약서에 확정일자를 갖춘

임차인은 민사집행법에 따른

경매의 환가대금에서

후순위권리자보다 우선하여

임대차보증금을 변제받을

권리가 있습니다

(상가건물 임대차보호법

제3조 제1항, 제5조 제2항).

그리고 대항력과

우선변제권을 갖춘 임대차계약이

갱신된 경우에는 종전 임대차보증금의

범위 내에서 최초 임대차계약에 의한

대항력과 우선변제권이

그대로 유지되고

(대법원 1990. 8. 14. 선고

90다카11377 판결 등 참조),

임차건물의 양수인은 임대인의

지위를 승계한 것으로

봅니다(상가건물 임대차보호법

제3조 제2항).

그런데 임차한 상가건물이

경매가 진행되어 소유자가

변경된 경우에도 임차인이

낙찰자에게 임대차계약의

존속을 주장할 수 있는지,

임대차계약이 종료된 경우

권리금의 회수기회 보장을

요구할 수 있는지 여부가 문제됩니다.

​

이와 관련하여

상가건물 임대차보호법

제8조는 ‘임차권은 임차건물에 대하여

「민사집행법」에 따른 경매가

실시된 경우에는

그 임차건물이 매각되면 소멸한다.

다만, 보증금이 전액 변제되지

아니한 대항력이 있는 임차권은

그러하지 아니하다’고

규정하고 있습니다.

이와 같이 임차권은

임차건물에 대하여

경매가 실시되어 그 임차건물이

매각되면 소멸하게 되나,

대항력을 갖추고 임대차계약서에

확정일자를 부여받은 임차인은

경매절차에서 우선변제권을

행사할 수 있습니다.

​

따라서 임차인은 경매절차에서

우선변제권을 행사하여

임대차보증금을 전액

변제받은 경우 임차건물의 낙찰자에게

임대차계약의 효력을

주장할 수 없으므로

상가건물 임대차보호법상의

권리금 보호규정도 적용될 수 없습니다.

그러나 선순위 담보권자가 없고

상가건물 임대차보호법상의

대항력을 갖춘 임차인이

경매절차에서 임대차보증금을

전액 변제받지 못한 경우에는

임대차보증금을 반환받을 때까지

낙찰자에게 임대차계약의

존속을 주장할 수 있습니다.

​

따라서 이 경우에는

낙찰자는 임대인의 지위에서

권리금 보호규정의 적용을

받게 되므로 정당한 사유가 없다면

임대차 종료시 임차인의 권리금

회수를 방해해서는 안됩니다.

​

구체적 사례를 통해

상가가 경매되는 경우

임차인이 권리금을

보호받을 수 있는지

여부를 살펴보겠습니다.

먼저, 임차인 갑이

이미 선순위 A 은행의

근저당권이 설정되어 있는

상가건물을 임차하여

대항력을 갖추고 확정일자를

받은 다음 영업을 하고 있는데,

근저당권자인 A 은행이

이 상가건물에 대하여

임의경매를 신청하여

을이 이 상가건물을

낙찰받은 사례입니다.

이 경우 갑은 낙찰금액으로부터

임차보증금을 전액 배당받지

못하였는데도 낙찰자인 을에게

상가건물을 인도해

주어야 하는지,

그리고 권리금을 회수할 수

있는지 여부입니다.

​

이 경우 임차권은

경매로 인하여 소멸하게 되고

임차인 갑은 낙찰자 을에게

임대차계약의 효력을

주장할 수 없으므로

임차인 갑은 낙찰자 을에게

상가건물을 인도하여야 합니다.

​

또한 낙찰자 을에게

권리금을 회수하기 위하여

자신이 주선한 임차인과

임대차계약을 체결해 달라고

요구할 수도 없게 됩니다.

​

경매신청을 A가 아닌

후순위 근저당권자가 신청한

경우에도 선순위 근저당권까지

소멸하게 되므로

후순위 근저당권자에게

대항할 수 있는 임차권이라도

소멸하는 선순위 근저당권보다

뒤에 대항력을 갖춘 임차권은

함께 소멸하므로 낙찰자에게

그 임차권의 효력을

주장할 수가 없습니다.

다음, 위와 달리 임차인 갑이

상가건물을 임차하여

대항력을 갖추고 확정일자를

받은 다음 영업을 하고 있는데,

그 후 A 은행이

이 상가건물에 대하여

근저당권을 취득한 후

A 은행이 이 상가건물에 대하여

임의경매를 신청하여

을이 이 상가건물을 낙찰받은

사례입니다.

이 경우 임차인 갑은

낙찰금액으로부터

임대차보증금 전액을

배당받지 못하였다면

낙찰자인 을에게 상가건물을

인도해 줄 의무가 없고 또한

권리금도 회수할 수 있을까요?

​

이 경우에 임차인 갑은

낙찰자 을에게 기존 임대차계약의

존속을 주장할 수 있으므로

상가건물을 인도하여야

의무가 없습니다.

또한 기간만료 등으로

임대차계약이 종료된 경우

낙찰자 을에게 권리금을

회수하기 위하여 자신이 주선한

임차인과 임대차계약을 체결해 달라고

요구할 수도 있습니다.

​

다만, 이 경우에도

임차인 갑이 경매절차에서

임대차보증금 전액을 변제받았다면

임차권은 소멸하므로

낙찰자 을에게 권리금 보호규정의

적용을 주장할 수 없을 것입니다.

이와 같이 임차인은 자신이

임차한 상가건물이 경매가

진행되는 경우 낙찰자에게

대항할 수 있는 임대차인지,

소멸되는 임대차인지

여부에 따라 권리금을

보호받을 수 있는지

여부가 달라지므로

경매절차가 진행되면

법률전문가의 조언을 받아

재산상 손실이 발생되지 않도록

주의하여야 할 것입니다.