명도만 생각합니다.

법무법인 명도 박상용 차장입니다.

“임대인의 업종변경 요구는

권리금회수기회를

방해하였다고

평가할 수 없다”

법원은 임대인이

신규임차인의 업종은

원하는 업종이 아니라는

이유로 한 거절은

‘정당한 사유’에 해당한다고

판단하였습니다.

법무법인 명도가 진행한

권리금소송 사례입니다.

“서울서부지방법원

2021가단224203호(본소)

2021가단240144호(반소)”

소송의 쟁점은 2가지였습니다.

① 임대인의 업종변경

요구가 정당한 거절행위인지.

② 임대인의 요구에 따라

신규임차인 주선 기간이

단축된 경우 손해배상 인정여부.

관련 법조항은 아래와 같습니다.

상가건물임대차보호법 제10조의4

(권리금회수기회보호등) 제1항, 제4호

“그 밖에 정당한 사유 없이

임대인이 임차인이 주선한

신규임차인이 되려는 자와

임대차계약의 체결을 거절하는 행위”

또한 위 법 제2항에서는

아래에 해당하는 경우

임대인의 거절행위는

‘정당한 사유’가 있다고

정하였는데요.

상가건물임대차보호법 제10조의4

(권리금회수기회보호등) 제2항

​

1. 임차인이 주선한

신규임차인이 되려는 자가

보증금 또는 차임을 지급할

자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이

되려는 자가 임차인으로서의

의무를 위반할 우려가 있거나

그 밖에 임대차를 유지하기 어려운

상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인

상가건물을 1년 6개월 이상

영리목적으로 사용하지 아니한 경우

​

4. 임대인이 선택한 신규임차인이

임차인과 권리금 계약을 체결하고

그 권리금을 지급한 경우

위 법률조항에는

임대인의 업종변경 요구는

‘정당한 사유’에 포함되어 있지

아니합니다.

이 사건의 사실관계는,

임차인이 주선한 신규임차인은

일본식 선술집(속칭 이자카야)을

경영하려고 하였습니다.

그러나 임대인은

커피숍 또는 베이커리 업종을

원하지만 술집은 원하는 업종이

아니라는 이유로 거절하였습니다.

임차인은 임대인이

위와 같은 거절행위는

‘정당한 사유’가 아니므로

임차인의 권리금회수기회를

방해하였다는 이유로

권리금소송을 제기하였습니다.

법원은

① “임대인은 이 사건 건물 전체의

가치를 향상시키는 등으로

재산권을 확보하기 위해서

이 사건 상가의 업종을

변경할 수 있다고 하겠다”라고

하면서 “임차인의 권리금회수기회를

방해하였다고 평가할 수는 없다”

라고 판단하였고,

② 다만 임대인의 업종변경 통지에 따라

임차인은 최소 6개월의 기간 동안

신규임차인을 주선할 수 있는

기회를 일부 침해한 것으로

평가한다고 하면서

상실한 기간 상당의 손해배상을

할 의무가 있다고 판단하였습니다.

법원의 판단은

임대인의 건물가치를

향상시키기 위한 재산권 행사 및

이와 관련된 임대인의

영업변경권 보호와

임차인의 권리금회수기회보호권이

충돌하였을 경우의 법원의 판단인데요.

그렇다면 임대인이 임차인의 업종변경,

영업변경은 어느 경우에나

허용되는 것인지에 대한 의문이 남습니다.

이와 관련하여

법무부에서 발행한

‘상가건물임대차보호법 QnA’는

아래와 같이 유권해석을 하였습니다.

“합리적 범위를 벗어났다고

불만한 특별한 사정이 없다면

임대인의 영업변경권도

보호해 주어야 하므로

정당한 사유로 판단된다”

따라서 이번 사례에서의

법원의 판단과 법무부의 유권해석 등을

고려하면, 임대인의 영업변경권이

‘합리적인 범위’를 벗어난 것이

아니라면 신규임차인에 대한

거절행위는 ‘정당한 사유’로

볼 수 있다고 할 것입니다.

권리금소송에서

‘임대인의 업종변경 요구는

정당한 사유’라는 법원의 판결을

소개드렸습니다.

법무법인 명도는

임대차관련법, 부동산 전문변호사들,

대표집행관 출신 법무사,

집행관실 출신 집행팀장 등

수행사례 1만 여건에 다다르는

명도 경험을 바탕으로

명확하고 신속하게

명도를 해결하고 있습니다.

감사합니다.