명도만 생각합니다.

법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다.

간혹 큰 건물의 경우

건물의 자투리 공간(공유면적)에

대해 임차인을 구하여

임대차계약을 체결하고

건물의 수익을 추구하는

경우가 있습니다.

이러한 경우

임대인과 임차인은

해당 계약 및 목적물에

상임법이 적용되는지

여부에 대해

정확히 확인해야

추후 분쟁의 소지를

줄일 수 있습니다.

오늘은 임차인을 대리하여

대법원 판결까지 받아

승소한 사례에 대해

이야기 해보겠습니다.

임대인 A씨는

자투리공간(공유면적)에도

임대를 놓고자 임차인을

모집 광고를 하였습니다.

이후 B씨가 광고를 확인하고

임대인 A씨와 만나

‘공유면적 사용약정서’를

작성하였습니다.

이후 5년동안

열심히 영업을 하며

관리비는 물론

단 한번도 월세를

연체하지않고 성실히

납부한 임차인 B씨.

이후 B씨는 갑자기

건물이 재건축이 된다며

공유면적을 비워달라는

통보서를 받게됩니다.

아직 상임법상

계약갱신요구할 수 있는

기간이 남아있는 것을

확인한 B씨는

계약갱신요구를 하였으나

돌아오는 답변은

점포를 명도하라는

소장이었습니다.

이길수 있을거라

자신했던 B씨는

소장을 받아보고는

직접 대응을

하였습니다.

하지만 1심의 결과는

처참하였습니다.

​

건물을 인도하는 것은 물론,

인도할 때 까지

월세도 납부해야하며

소송비용도 90%나

부담하라는 것이었습니다.

이후 B씨는 법무법인 명도를

찾아와 상담을 진행하였으며

1심 사건기록 및 자료와 사실관계를

면밀히 검토한 저희는 최선의

결과를 위해 노력하겠다는

말씀을 드리며

사건을 수임하였습니다.

저희 명도에서

사건을 검토한 결과

쟁점은 딱 1개였습니다.

​

‘자투리공간(공용부분)에

대한 목적물이

상가임대차보호법 적용대상인가?’

​

B씨가 운영하는

목적물의 공간은

상가집합건물의

‘자투리 공간’이였으며

건축물 현황상

‘공용부분’이였습니다.

상임법 제2조 제1항은

“이 법은 상가건물

(제3조제1항에 따른

사업자등록의 대상이

되는 건물을 말한다)의

임대차(임대차 목적물의

주된 부분을 영업용으로

사용하는 경우를 포함한다)에

대하여 적용한다.”

라고 규정되어있습니다.

상임법의 적용대상인

‘상가건물 임대차’ 의

의미 및 판단 기준과

관련하여 대법원은

“상가건물 임대차보호법의

목적과 같은 법

제2조 제1항 본문,

제3조 제1항에

비추어 보면,

상가건물 임대차보호법이

적용되는 상가건물 임대차는

사업자등록 대상이 되는 건물로써

임대차 목적물인

건물을 영리를 목적으로

하는 영업용으로

사용하는 임대차를

가리킨다.” 고 하며

“공부상 표시가

아닌 건물의 현황·용도

등에 비추어 영업용으로

사용하느냐에 따라 실질적으로

판단하여야하고...(중략)”

라고 판시하였습니다

(대법원 2011. 7. 28. 선고

2009다40967 판결).

위에서 말씀드린

바와 같이 B씨의

임대차 목적물은

2015년경부터 장기간

실질적으로 영업해온

장소였으며 그 이전에도

영업장소였던 공간이였습니다.

따라서 B씨의

‘공유면적 사용약정서’는

상가임대차보호법

적용대상이였습니다.

이를 주장하여

1심에서 패소하였던

사건을 2심에서는 승소로

마무리할 수 있었습니다.

하지만 포기할수

없었던 임대인 A씨는

상고장을 제출하여

3심까지 사건이

진행되었으며

저희 법무법인 명도는

‘심리불속행기각’

판결을 받아냄으로써

임차인 B씨에게

승소의 기쁨을

안겨 드렸습니다.

POINT

건물의

자투리공간(공유부분)도

상임법 적용 목적물이

될 수 있으므로

임대인도 임차인도

이를 잘 확인하고

계약을 체결 해야한다.

감사합니다.