명도만 생각합니다.

법무법인 명도 정현종변호사입니다.

상가에 관하여 

임대인이 임차인의

계약갱신요구를

거절할 수 있는 사유를 규정한

상가건물임대차보호법

제10조 제1항 제7호 가목을 보면,

임대차계약 체결 당시

공사시기 및 소요기간 등을

포함한 철거 또는 재건축 계획을

임차인에게 구체적으로

고지하고 그 계획에 따르는

경우에는 임대인은 임차인의

계약갱신요구를 거절할 정당한

사유를 가진다고 규정하고 있습니다.

그런데 임차인이

권리금 회수를 위해

임대인에게 신규임차인을

주선하겠다고 하였는데

임대인이 임차인에게

만약 신규임차인을 주선해오면

신규임차인과 신규임대차계약의

체결을 협의하면서

위 조항에 따른 공사시기,

소요기간 등을 포함한

철거 또는 재건축 계획 등을

구체적으로 알리겠다고

미리 알린 경우,

권리금 회수기회 방해행위에

해당하는지가 문제될 수 있습니다.

이 같은 경우

차후 계약갱신이 거절될

가능성이 있기 때문에

임차인은 이런 제약이 있는

임대차계약을 체결할

신규임차인을 구할 수 없을 수 있고,

이 경우 임차인은 권리금을

회수하지 못할 수 있기 때문입니다.

즉,

이를 임대인이 미리 확정적으로

신규임대차계약 체결 의사가

없다는 것을 밝힌 것으로

평가할 수 있는지가 문제됩니다

(임대인이 미리 신규임대차계약

체결 의사가 없다는 점을

확정적으로 밝힌 경우에는

임차인은 신규임차인을

주선하지 않고도

임대인을 상대로

권리금 회수기회 방해행위에

따른 손해배상을

청구할 수 있습니다).

아래 사안을 보며

이에 대해 알아보겠습니다.

임대인은 1977년경 사용승인이

이루어진 점포를 임대하였습니다.

​

위 임대차계약 기간만료일이

다가옴에 따라 임차인은 임대인에게

‘신규임차인을 주선하겠으니

신규임대차계약 체결 의사 여부를

명확히 알려달라’고 하였고,

이에 임대인은

‘신규임차인과 신규임대차계약 시에

철거 및 재건축 계획을

구체적으로 고지하겠다’고

답하였습니다.

그러자 임차인은 신규임차인을

주선하지 않고 점포에서

퇴거하였습니다.

그 후 임대인은 다른 사람에게

점포를 임대하면서

임대차기간을 36개월로 정하고

건물 전체의 철거,

재건축 계획 및 공사시기,

소요기간 등을 구체적으로

적시하면서 평면도도 첨부하여

임대차계약서를 작성하였습니다.

이에 대해 대법원은

2022. 8. 11. 선고

2022다202498 손해배상(기)

사건에서,

위 임대인의 행위를

신규임차인을 주선해 오더라도

신규임대차계약을

체결하지 않겠다는 뜻을

확정적으로 밝힌 것이 아니라고

판시하였습니다.

구체적으로,

임대인이 고지한 내용은

신규임차인이 되려는 자와

신규임대차계약을 체결하게 될 경우

‘수년 내에 철거,

재건축 계획이 있음을

구체적으로 알리겠다’는

기본 입장을 밝힌 것에 불과하고,

이러한 사정을 들어

임대인이 신규임차인과의

임대차 가능기간을 짧은 기간으로

특정하여 고지하려는 확정적인

의사를 밝힌 것으로 볼 수 없으며,

나아가 임대인이 위 고지를 통해

임차인의 주선으로

신규임차인이 되려는 자와

신규임대차계약을 체결함에 있어

수년 내에 철거,

재건축 계획이 있음을 알리고

그와의 협의를 토대로

구체적인 철거,

재건축 시기 및 이를 전제로

임대차계약의 내용을

확정하려는 탄력적, 유도적,

적극적 입장을 표명한 것으로

볼 수 있으므로,

임차인이 신규임차인이

되려는 자를 주선하더라도

그와 임대차계약을 체결하지

않겠다는 임대인의 의사가

확정적으로 표시된 경우에

해당한다고 할 수도 없다고

판시하였습니다.

다만,

위 사안은 임차인이

실제 신규임차인을

주선하지는 않은 사안으로,

만약 위 사안에서

임차인이 실제 신규임차인을

주선하였다면 결론이

달라질 수도 있습니다.

즉, 만약 임차인이

위 사안과 같은 상황에서

신규임차인을 주선하였는데

임대인이 수년 내에 철거,

재건축 계획을 구체적으로

고지하면서 신규임대차계약을

체결하고자 하였고,

이에 신규임차인이

계약갱신요구권이 보장되지 않는

임대차계약의 체결을 꺼려하여

결국 신규임대차계약이

체결되지 않아 임차인이 권리금을

회수하지 못한 경우에,

과연 임대인이 권리금 회수기회

방해행위에 따른 손해배상책임을

부담하지 않는지에 대해

판단한 것은 아님에 주의하여야

할 것입니다.

따라서 임대인이 임차인이 주선한

신규임차인에게 철거,

재건축 계획을 구체적으로

알리면서 신규임대차계약을

체결하려 할 경우,

위 임대인의 행위가

권리금 회수기회 방해행위에

해당하는지 여부를 확인하기

위하여는 이에 관한 대법원 판결이

나올 때까지 좀 더 기다려봐야 할 것입니다.