명도만 생각합니다.

법무법인 명도 최윤지변호사입니다.

상가건물에 관하여

임대차계약을 체결한

임차인이 임대인에게

갱신을 요구한 경우,

임대인은 임차인이

차임 3기에 해당하는 금액을

연체한 사실이 있거나

건물에 대한 안전사고

우려가 있는 등

상가건물임대차보호법

제10조 제1항 제1호에

규정된 정당한 사유가

있는 경우에는

임차인의 갱신 요구를

거절할 수 있습니다.

상가건물임대차보호법은

제10조 제1항에

임대인이 임차인의

갱신요구를 거절할 수 있는

정당한 사유 8가지를

명시적으로 규정하고 있는데,

이번 칼럼에서는

‘건물이 노후·훼손 또는

일부 멸실되는 등

안전사고의 우려가 있는 경우로

건물의 전부 또는 대부분을

철거하거나 재건축하기 위하여

건물의 점유를 회복할

필요가 있는 경우

(상가건물임대차보호법

제10조 제1항 제7호 나목)’에

해당되는 사유로

임대인이 임차인에게

임대차계약의 갱신을 거절하면서

통지 내용에‘안전상 이유’를

별도로 명시하지 않은 경우에

이러한 갱신 거절이 적법한지

여부와 관련된 판례를 살펴보겠습니다.

[참고] 상가건물임대차보호법

제10조 제1항 제7호 나목

​

상가건물임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등)

​① 임대인은 임차인이

임대차기간이 만료되기

6개월 전부터 1개월 전까지

사이에 계약갱신을 요구할 경우

정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

다만,

다음 각 호의 어느 하나의 경우에는

그러하지 아니하다.

7. 임대인이 다음 각 목의

어느 하나에 해당하는 사유로

목적 건물의 전부 또는

대부분을 철거하거나

재건축하기 위하여

목적 건물의 점유를

회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결

당시 공사시기 및 소요기간 등을

포함한 철거 또는

재건축 계획을 임차인에게

구체적으로 고지하고

그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손

또는 일부 멸실되는 등

안전사고의 우려가 있는 경우

​

다. 다른 법령에 따라

철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

본 판례의 사실관계를 살펴보면,

임대인은 임차인과

임대차계약을 체결하고

임차인은 당구장 영업을 하고 있던 중,

임대인은 건물의 노후화로

안전상 우려가 발생하자

임차인에게‘기간 만료일이

1달여 앞으로 다가와

심사숙고 끝에

임대사업을 종료하고자 한다’는

내용증명을 보냈으며,

임차인은 이에‘해지의 의사표시를

받아들일 수 없고

상가건물임대차보호법

제10조 제2항에 따라

계약갱신을 요구한다’는

내용의 내용증명을

발송했습니다.

이에 의뢰인이

법무법인 명도를

대리인으로 선임하여

‘안전상의 이유로

이 사건 임대차계약을

갱신할 수 없으니

이를 해지하고

건물을 인도하라’는 취지로

건물 명도소송을

제기한 사례입니다.

임차인인 피고측을 대리한

변호사측은 임대인이

갱신거절을 통지한 내용증명에

‘안전상의 이유’를 명시하지 않아

갱신거절이 부적법하므로

임대차계약이 갱신되었다고

주장했습니다.

반면, 법무법인 명도는

상가건물임대차보호법

법 규정의 문언과 체계,

임대차목적물인 건물의

노후상태를 고려해

임대인이 갱신거절을 하게 된 경위,

감정인의 감정 결과 등을

면밀히 분석하에 임대인의 갱신거절이

적법하다고 주장했습니다.

재판부는 법무법인 명도의

주장을 받아들여 임대인 승소 판결을

선고하면서 그 이유를 다음과 같은

취지로 판시했습니다.

“원고는 이 사건 건물

전체의 소유자로서

다른 임차인들에 대하여

안전상의 이유로

이 사건 건물을 더 이상

임대할 수 없다는 취지의

통지를 하였던 것으로 보이고,

같은 취지에서

이 사건 건물 중 지상 1층의

임차인을 상대로

이 법원에 다른 건물인도청구의

소를 제기하여 그 소송이

계속 중이기도 한 점,

이 사건 건물 중 다른 부분을

임차한 임차인들은 거의 퇴거하였고,

1층 임차인이 점유하고 있는

지상 1층 일반음식점과

피고가 점유하고 있는

지상 3층 당구장을 제외하고는

이 사건 건물에서

영업을 하고 있는 사람은 없는 점,

이 사건 건물은 1987년경

사용승인을 받은 건물로서

임대인이 이 사건 임대차계약

갱신 거절의 통지를 하기 앞서

이미 잦은 누수와 균열 등

문제가 발생하여 왔던 것으로 보이고,

원고는 이러한 부분을 고민하다가

피고에게 이 사건 임대차계약을

갱신할 수 없다는 의사표시를

하기에 이른 것으로 보이는 점 등

제반사정을 고려하여 보면,

원고가 이 사건 건물의 안전상의

이유로 이 사건 임대차계약의

갱신을 거절한 것으로 보기 충분하고,

원고가 갱신거절 의사를 담은

내용증명에 안전상의 이유라는

문구를 명시하지 아니하였다고 하여

원고의 갱신거절이

부적법하다고 볼 수는 없다

(인천지방법원 부천지원

2022. 10. 25. 선고

2021가단130376 판결)”

이와 같은 판례의 취지에 따르면

임대인이 임차인에게

갱신거절의 통지를 하면서

상가건물임대차보호법상

정당한 이유에 해당되는

‘안전상 이유’라는 문구를

구체적으로 명시하지 않더라도

관련된 다른 제반 사정을

모두 종합하여 판단할 경우

임대인이 안전상의 이유로

임대차계약의 갱신을 거절한 것으로

볼 수 있으므로 갱신거절이 적법하다는

취지라고 할 것입니다.

다만,

위 판례는 구체적인 사례의

내용을 고려한 것이며

위 판례에 따르더라도

모든 사건에 대해서

아무런 이유를 제시하지 않고

무작정 임대인이 임차인에게

임대차계약의 갱신을

거절한다고 하여

이러한 임대인의 갱신거절이

적법하다고는 볼 수 없습니다.

따라서 가급적이면

법에 규정된 바에 따라

임대인들께서는

상가건물임대차보호법에 규정된

정당한 사유를 임차인이 알 수 있도록

명시하여 갱신을 거절하는 것이

차후 법적 분쟁을 예방하고

법적 분쟁이 발생할 경우

유리하게 진행할 수 있는

방안일 것입니다.

또한, 임차인이라면

임대인의 갱신 거절의 기간이나

통지 내용 등이 부적법한지를

면밀히 살펴 이러한 점을 지적하여

법적 분쟁을 유리하게 이끌 수 있을 것입니다.

걱정마세요.

법무법인 명도가 함께하겠습니다.

​

감사합니다.

​