명도만 생각합니다.

법무법인 명도 박상용차장입니다.

상가건물의 원상회복 공사비는

수천만원에서 수억원까지 발생합니다.

임차인이 한 시설인데

임대인이 부담하라는 판결은

납득하기 어렵습니다.

법무부 홈페이지의

상가건물임대차표준계약서와 민법은

모두 ‘임차인(차주)이 원상회복하여야

한다’라고 정하고 있습니다.

상가건물임대차표준계약서 제8조 ①

“계약이 종료된 경우에 임차인은

임차 상가건물을 원상회복하여

임대인에게 반환하고...”

민법 제615조

(차주의 원상회복의무와 철거권)

차주가 차용물을 반환하는 때에는

이를 원상에 회복하여야 한다.

이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

임대인이 패소하는 경우

대부분은 아래 판례의 사안입니다.

‘대법원 1990. 10. 30.

선고 90다카12035 판결’

“임차인이 임차받았을 상태로

반환하면 되는 것이지

그 이전의 사람이 시설한 것까지

원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다”

임차받았을 상태가

원상의 상태이니

위 판례는 일응 타당해 보입니다.

그러나 상가건물의 경우

현 임차인이 전 임차인의 시설을

그대로 인수하거나 일부를

인수하는 경우가 많은 점에서

임대인이 부담하여야

한다는 것은 부당하게

보여집니다.

위와 같이 전 임차인의 시설을

인수한 경우는 원상회복을

하지 않아도 되는 것일까요?

아래 판례는 임차인이

부담하라고 합니다.

‘대법원 2019. 8. 30.

선고 2017다268142 판결’

“전 임차인이 설치한 것이라고 해도

현 임차인이 원상회복할 의무가 있다.

다만 90다카12035 판결은

이 사건과 사안이 달라 이 사건에

원용하기에 적절하지 않다”

첫 번째와 달랐던 점은

별도의 약정이 있었다는 것입니다.

‘현재 임차인이 전 임차인이 설치한

시설물에 대한 원상회복의무가 있다’

그러나 위 약정에도 불구하고

임대인은 전 임차인이 설치한

시설물이 어떤 것인지 알 수 없고

특정할 수 없거나 알고 있더라도

입증할 수 없어 패소하는 경우가 많습니다.

어떻게 하면 좋을 까요?

상가건물 임대차계약서에서

아래 문구를 종종 볼 수 있습니다.

‘임차인은 준공 시점 상태를

기준으로 원상회복의무가 있다’

완벽해 보입니다.

원상회복 소송에서의 입증도

준공시 도면을 제출하면

충분해 보입니다.

전 임차인 또는 전전 임차인이

한 시설물이라도 원상회복의무

범위 안에 포함되니까요.

실제 위 문구가 포함된

임대차계약에서의 원상회복에

관한 판결을 받았는데요.

그러나 판사님의

생각은 달랐습니다.

‘서울남부지방법원 2019가단9587(본소)

2019가단262609(반소)’

“임대차계약 체결 당시

이 사건 점포의 원상회복의무의 범위를

‘준공 시점 상태’를 기준으로

한다는 점에 관하여 상세히 논의하였다거나

준공 도면 등을 토대로 구체적인

원상회복방법에 관하여

상의하였다는 점에 관한 증거가 부족하므로,

이 사건 임대차계약서에 기재된

‘준공 시점’이라는 문구만으로는

전 임차인이 시설한 것까지

원상회복할 의무를 부담하게 하는

별도의 약정이 있었다고 인정하기 어렵다.

따라서 원상회복의무의 내용과 범위는

이 사건 점포를 임차한 당시를 기준으로

정한다고 봄이 타당하다”

다시 처음 소개한

대법원 판례로 돌아갔습니다.

어떻게 하면 좋을 까요?

위에서 두 번째 판례는

아래의 내용을 전제하고 있습니다.

‘대법원 2019. 8. 30. 선고

2017다268142 판결’

“임차인이 임대인에게 임차목적물을

반환하는 때에는 원상회복의무가 있다

(민법 제654조, 제615조).

임차인이 임차목적물을 수리하거나

변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을

철거하여 임대 당시의 상태로

사용할 수 있도록 해야 한다.

다만 원상회복의무의 내용과 범위는

임대차계약의 체결 경위와 내용,

임대 당시 목적물의 상태,

임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을

고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.”

위 사례들을 종합하여 볼 때,

현 임차인이 전 임차인의

상가건물의 임대차계약을

앞두고 있는 임대인과 임차인이라면

원상회복의 범위와 의무에 관한 조항을

다시 한번 살펴보고 정하여야 할 것입니다.