명도만 생각합니다.

법무법인 명도 박상용차장입니다.

“임차인이 투자한 비용과

형성한 영업적 가치를

충분히 보장받은 것으로

보이므로 임차인의 청구를

기각한다”

임차인은 2008. 3.부터

홍대 입구 대로변 건물 일부를

임차하여 약국을 운영하였고

2020. 3. 임대차계약은

종료하면서 신규 임차인을

소개하였으나 임대차계약이

체결되지 않음에 따라

임대인을 상대로 권리금 3억 5천만원을

배상하라는 손해배상 청구하였으나

법원은 임차인의 청구를

기각하였습니다.

법무법인 명도가 진행한

권리금소송 사례입니다.

“서울서부지방법원

2020가합31944호”

소송의 쟁점은 3가지였습니다.

① 임대인이 신규 임차인에게

제시한 임대차보증금 및 월 차임은

‘현저히 고액의 차임과

보증금을 요구하는 행위’인지.

② 본 건물의 현황과 같이

신규 임차인에게도 약국을

독점적 운영할 수 있도록

보장하지 않는 것은

권리금 회수를 방해하는 행위인지.

③ 위 ②항을 보장하지 않을 경우

위 ①항의 임대차보증금 및 월 차임은

신규 임차인이 도저히 수용할 수 없는

조건에 해당하는지.

관련 법 조항은 아래와 같습니다.

상가건물임대차보호법

제10조의4(권리금회수기회보호등) 제1항, 제3호

“임차인이 주선한 신규 임차인이

되려는 자에게 상가건물에 관한 조세,

공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금,

그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어

현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위”

법원은

① ‘현저히 고액’인지 여부에 관하여

임대인이 최초 임대차보증금

및 월차임에서 12년간

많이 증액하지 않아

‘현저히 고액’이 아니라고 하였고

② ‘독점운영권’에 관하여는

우연한 사정에 의한 것으로

이를 보장하는 합의도 없었으므로

보장해야 하는 것은 아니다

라고 판단하였습니다.

쟁점 중 ‘현저히 고액’ 관련한

법원의 판단 배경을 살펴볼 것인데요.

① 본 건물은 지상 15층,

지하 6층 규모의 건물로

건물 내 3개 의원급 의료기관이

개설되어 있고 인근 8개의

의료기관이 있어 입지조건이 양호하고,

② 임차인의 ‘영업이익’이

2억원 가량에 달하고,

③ 약국의 영업가치 형성에 기여한

임차인 개인의 노력이나 능력이

‘장소적 이익’에 비하여 크다고

볼 증거가 없는 점,

④ 영업이익에 비하여

상당히 저렴한

임대차 조건으로 오랜 기간

이 사건 점포를 임차하면서

투자한 비용이나 자신이 형성한

영업적 가치를 회수할 기회를

충분히 보장받은 것으로 보인다.

라는 것입니다.

법원은 ‘현저한 고액’인지

여부에 관한 판단에서 주목할 점은

단지 주변 시세 비추어 고액인지

여부를 판단한 것이 아니라,

‘영업이익’에 대비하여

판단한 점과 ‘장소적 이익’까지도

고려한 점입니다.

나아가 ‘장소적 이익’의 경우

‘소위 바닥권리금’이라고 하여

임차인의 권리금에 포함하여

왔던 것을 배제한 것으로

보이는 점입니다.

판결의 결론은 아래와 같습니다.

“임차인으로서는 영업이익에 비하여

상당히 저렴한 임대차 조건으로

오랜 기간 점포를 임차하여

사용하면서 자신이 투자한 비용이나

자신이 형성한 영업적 가치를

회수할 기회를 충분히

보장받은 것으로 보인다.

결국 임대인이 현저히 고액의

임대료를 요구하거나

부당한 조건을 제시하는 등으로

정당한 사유 없이 임차인이

주선한 신규 임차인이 되려는 자와의

새로운 임대차계약을 체결을

거절하였다는 전제에서

임대인에게 손해배상을 구하는

원고의 청구는 살펴볼

필요 없이 이유 없다”

권리금소송에서 ‘현저히 고액’에 관한

법원의 판단 경향을 소개 드렸습니다.