명도만 생각합니다.

법무법인 명도 이상옥변호사입니다.

“전세계약의 만기시까지

아파트가 팔리지 않으면

아들이 들어가서 살 것이니,

팔리지 않으면 나가주세요.”

(이하 “A 사례”)

“갱신시 임대차보증금 및 월차임을

10% 인상해 주지 않으면,

제가 들어가서 살겠습니다.”

(이하 “B 사례”)

위 두 사례에서,

임차인이 주택임대차보호법

제6조의3 제1항에 따라

갱신요구권을 행사하자,

임대인은 실거주 사유

(같은 항 단서 제8호의 사유)를 들며

위 갱신요구를 거절하였습니다.

그런데, 임대인의 실거주 사유는

확정적인 것이 아니라,

“아파트가 팔리지 않을 것”,

“임대인이 제시한 월차임 등

증액 조건을 임차인이

수용하지 않을 것”이라는

조건과 결부되어 있습니다.

이러한 이른바

“조건부 실거주 의사”를

주택임대차보호법

제1항 단서 제8호(실거주 사유)의

정당한 사유로 볼 수 있는지에 대해

말씀 드려 보도록 하겠습니다.

실거주 의사에 대한

입증책임에 관하여,

하급심 법원은

주택임대차보호법

제6조의3 제1항 단서 제8호의

실거주 사유는

다른 계약갱신거절사유와 달리

임대인의 주관적인 사정에

기초한 것으로서,

이를 적극적으로 입증하는 것이

용이하지 않는 특성과

실거주 사유에 기한

갱신거절을 쉽게 인정해 버리게 되면,

실거주 사유에 기한

갱신거절이 남용될 수 있는

위험성을 함께 고려하여,

“임대인은 ‘임대인이 목적 주택에

실제 거주하려는 경우’

임차인의 계약갱신요구를

거절할 수 있다

(주택임대차보호법

제6조의3 제1항 단서 제8호).

그런데 위와 같은 사유는

그 사유 자체가 아직 발생하지 아니한

장래의 사태에 관한

임대인의 주관적 의도를

그 내용으로 하고 있어서

임차인 측에서 예측하거나

그 사유 발생 여부를

정확히 알기 어려운 사정이 있어

이를 제한 없이 인정한다면

위 사유로 인한 거절이 남용되어

사실상 계약갱신요구권의

의미가 없어질 우려가 있는바,

‘실제 거주하려는 의사’를

인정하기에 의심스러운 사정이

존재하는 경우에는

입증책임을 부담하는 임대인에게

그 불이익이 돌아갈 수밖에 없다.”고

판시하거나

(수원지방법원 2021. 10. 20. 선고

2021가단502982 판결),

“임대인이 계약갱신요구를

거절할 당시 임대인이 내세운

갱신거절사유인 실거주 목적을

의심할 만한 합리적인 사유가

존재한다는 등의 특별한 사정이

인정되는 경우가 아닌 한

임대인으로서는 실거주 예정임을

소명할 수 있는 객관적 자료를

제시하지 않고도

개정 주택임대차보호법

제6조의3 제1항 제8호의

실거주 목적을 사유로 하여

계약갱신요구를 거절할 수 있다고

봄이 타당하고,

이와 같이 임대인이 내세운

실거주 목적을 의심할 만한

합리적인 사유가 있다는 등의

특별한 사정이 존재한다는 점에

대하여는 임차인이 이를 주장·입증할

책임을 부담한다고 봄이 상당하다.”고

판시하였습니다

(서울중앙지방법원 2021. 12. 21. 선고

2021가단5013199 판결).

위와 같은 법원의

입장에 의할 때,

임대인에게 실거주 사유의

입증책임이 전환되는 전제 조건인,

“임대인이 내세운 실거주 목적을

의심할 만한 합리적인 사유”를

해석함에 있어

어느 정도의 사정이 있을 때,

위 조건이 충족될 것인지는

결국, 실거주 사유의 위와 같은 특성

(입증의 난이함, 남용가능성 등),

입법취지 등을 종합적으로 고려하여

판단해야 할 것입니다.

그렇다면,

A 사례, B 사례와 같이

임대인이 임차인의 갱신요구를

거절하면서,

조건부 실거주 의사를 표명한

경우는 어떨까요?

이에 관하여 법원은,

“임대인의 실제 거주 사유는

임차인 측에서 예측하기 어려운

지극히 임대인의 주관적 사유에

해당하므로 그 실거주 의사는

일체의 불확정한 사실이나

조건이 일체 결부되지 않은

확정적인 것으로서의

완전무결한 것이어야 한다.”고

판시하면서,

결국 A 사례에서 임대인의 실거주 사유에

기한 갱신거절은 부당하다고

판단한 바 있습니다

(의정부지방법원 고양지원 2021. 10. 20. 선고

2021가단3987 판결).

B 사례의 경우도,

정당한 갱신거절 사유 중

하나인 실거주 사유를,

다른 목적 또는 의도

(특히, 임차인으로 하여금 법정 증액 상한을

초과한 임대차조건을 수용케 하려는 목적)를

달성하기 위한 수단으로

악용하는 것에 다름 아니므로,

위 실거주 사유에 기한 갱신거절은

부당한 것으로 보아야 하지 않을까

생각되기는 합니다만,

법원은

(i) 주택임대차보호법이

양 당사자가 합의하여

임대차보증금을 5% 한도를

초과·증액하여 임대차계약을

갱신 또는 연장하는 것까지

금지하는 것은 아니므로

임대인은 합의를 통해 한도 제한 없이

보증금을 증액하여 재계약을

체결할지를 결정할 수 있고,

(ii) 임대인이 실제로 거주할지 여부는

소유자인 임대인의 처분 영역에

속하는 문제로 임대인이 자유로이

정할 수 있다는 점 등을 들어,

임대인의 실거주 사유에 기한 갱신거절을

인정한 바 있습니다

(대구지방법원 2022. 8. 12. 선고

2022가단103840 판결).

조건부 실거주 의사라고 하여,

“임대인이 내세운 실거주 목적을

의심할 만한 합리적인 사유”가

존재하는 것으로 일률적으로

해석하는 것은 타당하지 않으며,

구체적인 사실관계

(실거주 의사의 명확성, 일관성,

의사표시 시점, 매물 등록 여부 등

여타 사정 등)에 따라

그 정당성 여부는 달리

판단되어야 할 것입니다.