명도만 생각합니다.

법무법인 명도 유영선고문입니다.

상가건물 임대차보호법

제3조 제1항에서는

대항력의 요건을 정하고,

제2항에서는

“임차건물의 양수인

(그 밖에 임대할 권리를

승계한 자를 포함한다)은

임대인의 지위를

승계한 것으로 본다.”

라고 규정하고 있습니다.

따라서 상가건물의 임차인이

제3자에 대한 대항력을 취득한

다음 임차건물의 양도 등으로

소유자가 변동된 경우에는

양수인 등 새로운 소유자가

임대인의 지위를 당연히 승계합니다.

소유권 변동의 원인이

매매 등 법률행위든 상속이나

경매 등 법률의 규정이든 상관없이

이 규정이 적용됩니다.

따라서 임차건물의 양수인이

임대인의 지위를 승계하면,

양수인은 임차인에게

임대차보증금 반환 의무를

부담하고 임차인은 양수인에게

차임 지급의무를 부담합니다.

그러나 임차건물의 소유권이

이전되기 전에 이미 발생한

연체차임이나 관리비 등은

별도의 채권양도절차가 없는 한

원칙적으로 양수인에게

이전되지 않으므로

임대인만이 임차인에게

청구할 수 있고 양수인은

청구할 수 없습니다

(대법원 2008. 10. 9. 선고

2008다3022 판결).

문제는 임차건물의 양수인이

건물 소유권을 취득한 후

임대차 관계가 종료되어

임차인에게 임대차보증금을

반환해야 하는 경우

임대인의 지위를 승계하기 전에

발생한 연체차임 등을

당연히 공제하고 반환해도 되는지,

아니면 전 임대인으로부터

연체차임채권을 양수 받은

경우에만 공제할 수 있고

그렇지 아니한 경우에는

양수인이 임차건물의 소유권을

취득한 이후 발생한 연체차임 등만

공제하고 반환하여야 하는지

여부입니다.

이에 관하여 대법원은

‘임대차계약에서 임대차보증금은

임대차계약 종료 후 목적물을

임대인에게 명도할 때까지

발생하는 임대차에 따른

임차인의 모든 채무를 담보한다.

따라서 이러한 채무는

임대차 관계 종료 후

목적물이 반환될 때에

특별한 사정이 없는 한

별도의 의사표시 없이

보증금에서 당연히 공제된다.

임차건물의 양수인이

건물 소유권을 취득한 후

임대차 관계가 종료되어

임차인에게 임대차보증금을

반환해야 하는 경우에

임대인의 지위를 승계하기 전까지

발생한 연체차임이나 관리비 등이

있으면 이는 특별한 사정이 없는 한

임대차보증금에서 당연히 공제된다.

일반적으로 임차건물의 양도 시에

연체차임이나 관리비 등이

남아있더라도 나중에

임대차 관계가 종료되는 경우

임대차보증금에서 이를

공제하겠다는 것이

당사자들의 의사나 거래 관념에

부합하기 때문이다’

라고 판시하고 있습니다

(대법원 2017. 3. 22. 선고

2016다218874 판결).

구체적 사례를 통하여

그 내용을 살펴보겠습니다.

임차인 갑은 임대인 을 소유의

상가에 대하여

임대차보증금 2,500만 원,

월 차임 180만 원을

지급하기로 하는

임대차계약을 체결하고

임대인에게 임대차보증금을

지급한 후 사업자등록을 하고

이 상가를 인도받아

사무실을 운영하면서

임대차계약을 갱신하여 왔습니다.

한편 양수인 병은

경매 절차에서 이 상가 건물을

낙찰받아 그 소유권을 취득하였습니다.

그런데 임차인 갑은

전 임대인 을에게

총 3,500여만 원의 차임 및 관리비

등을 연체하였고,

양수인 병이 소유권을

취득한 후에도 8개월간

계속 차임 등을 지급하지 않았습니다.

그리하여 양수인 병은

임차인 갑에게

3기 이상의 차임 연체를 이유로

임대차계약의 해지를 통고하자

임차인 갑은 위 상가를

인도하였습니다.

이에 양수인 병은 임대차보증금을

반환하지 않고 소유권 취득 이후

발생한 연체차임 등의 지급을

청구하였는데 임차인 갑은

양수인 병이 임대인의 지위를

승계하였으므로

임대차보증금 2,500만 원을

반환하여야 한다며 반소를

제기하였습니다.

이에 대하여 양수인 병은

임대차 종료 시 임대인의

지위를 승계하기 전까지

발생한 연체차임이나 관리비 등이

있으면 이는 특별한 사정이 없는 한

임대차보증금에서 당연히 공제되므로

임대차보증금 반환채무는

소멸하게 되어 자신의 소유권

취득 이후 발생한 연체차임 등을

청구할 수 있다고 주장하였습니다.

한편 임차인 갑은 전

임대인 을과 사이에

임대차계약 종료 전에

임대차보증금에서 연체차임 등을

공제한다는 의사표시가 없었고,

양수인 병이 전 임대인 을로부터

위 연체차임채권을 양수 받았다는

사실에 관한 증명이 없으므로

양수인 병은 임대인의 지위를

승계하기 전에 발생한 연체차임 등을

임대차보증금에서 공제할 수 없으므로

임대차보증금은 당연히 반환되어야

한다고 주장하였습니다.

이 사례를 위 대법원 판결의

법리에 따라 살펴보면,

임대차 관계의 종료로

임대인의 지위를 승계한

양수인 병이 임차인 갑에게

반환 의무를 부담하는

임대차보증금 2,500만 원에서

이 상가 건물의 소유권을

취득하기 전까지 임차인 갑이

전 임대인 을에게 지급하지 않은

차임 및 관리비 등 3,500여만 원은

당연히 공제되어

양수인 병의 임차인 갑에 대한

임대차보증금 반환채무는

소멸한다고 보아야 합니다.

따라서 임차인 갑은

양수인 병에게 병이

이 상가 건물의 소유권을 취득한

이후 병이 청구한 8개월간

발생한 차임 등과 이에 대한

지연손해금을 지급할 의무가

있다고 할 것입니다.

이와 같이 임차건물의 양도로

임대인의 지위가 승계된 경우

임차건물의 소유권이 이전되기 전에

이미 발생한 연체차임이나

관리비 등은 별도의 채권양도절차가

없는 한 원칙적으로

양수인에게 이전되지 않고

임대인만이 임차인에게

청구할 수 있습니다.

그러나 임차건물의 양수인이

건물 소유권을 취득한 후

임대차 관계가 종료되어

임차인에게 임대차보증금을

반환해야 하는 경우에는

임대인의 지위를 승계하기 전까지

발생한 연체차임이나 관리비 등이

있으면 이는 특별한 사정이 없는 한

임대차보증금에서 당연히 공제된다는 점을

임차인은 인식할 필요가 있을 것입니다.