명도만 생각합니다. 법무법인 명도 유영선 고문입니다.
임대인은 임대차 종료 시 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 등을 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되며, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 그러나 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없거나 임대차계약의 체결을 거절하는 행위에 정당한 사유가 있는 경우에는 임대인이 권리금회수기회 보호의무를 부담하지 않아도 됩니다 (상가건물임대차보호법 제10조의4). 이처럼 상가건물임대차보호법은 임차인의 권리금에 대하여 법제화를 하였지만 임대인의 권리금회수기회 보호의무의 배제사유도 함께 규정하고 있는데 임대차 종료시 이 규정의 적용여부를 둘러싸고 임대인과 임차인 사이에 갈등이 많이 발생하고 있습니다. 여기서는 임대차 종료 시 임대인이 권리금회수기회 보호의무를 부담하는지 여부가 자주 문제되는 사유들에 대하여 간단히 살펴보겠습니다. 상가건물임대차보호법에서 임대인이 권리금회수기회 보호의무를 부담하지 않아도 되는 사유로 규정하고 있는 경우를 정리하면 다음과 같습니다. 우선, 임대차기간 만료 시 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우입니다 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각호). 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 ① 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 ② 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 ③ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 다음, 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위에 정당한 사유가 있는 경우입니다 (상가건물임대차보호법제10조의4 제2항). 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 이와 같이 상가건물임대차보호법이 규정하고 있는 임대인의 권리금회수기회 보호의무 배제 사유가 다소 애매한 경우가 있는데, 그 중에서 임대인과 임차인 사이에 법적 다툼이 많이 발생하는 사유 등에 대하여 좀 더 자세히 살펴보겠습니다. 첫째, ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’ 에 관하여, 이는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하고 있거나 차임을 연체했던 경우를 모두 포함한다고 보아야 합니다. 따라서 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있었고 그 후 연체하였던 차임을 지급하여 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임 연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않습니다 (대법원 2020다263635, 263642 판결). 둘째, ‘임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’인데, 이는 임대인이 임대차계약 체결 당시 임차인에게 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지하였다는 증거가 있고 그 계획에 따라 철거 등을 하여야만 인정될 것입니다. 따라서 임대차 계약체결 당시 위와 같이 고지한 증거가 없거나 고지하였더라도 재건축을 위하여 철거 등을 하지 않고 제3자와 다시 임대차 계약을 체결하였다면 임대인은 권리금회수기회 보호의무를 위반한 것이 될 것입니다. 그리고 ‘건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 ’에 관하여는, 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 임대차의 갱신을 거절하려면 구조안전진단 등을 받아야 하는 경우도 있고, 보수·보강 공사 후 그 건물을 계속 사용할 수 있다고 볼 수 있는 경우도 있어서 단지 건축한 지 오래된 건물이어서 건물 노후로 안전사고의 우려가 있는 경우라는 이유로 계약갱신을 거절한 경우라면 임대인이 권리금회수기회 보호의무를 부담한다고 볼 수 있을 것입니다. 셋째, ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’인데, 이는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 이에 해당되기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하고 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 합니다. 따라서 임대인이 임차인으로부터 상가를 인도받고 계속 공실로 있다가 재건축을 위하여 철거하고 임대차기간 만료일로부터 1년 6개월이 경과한 후까지 상가건물은 재건축 공사 중으로 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 계속되고 있는 경우에는 임대인이 권리금회수기회 보호의무를 부담한다고 볼 수 없을 것입니다 (대법원 2021다272346 판결). 그러나 임대인이 임대차계약 종료 시 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절한 것이 아니라 단순히 그 상가를 재건축하거나 대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하고 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았더라도 권리금회수기회 보호의무를 부담하게 될 것입니다 (대법원 2019다285257 판결). 넷째, ‘그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’ 에 관하여는, 임차인이 영업장소를 늘릴 목적으로 불법적으로 테라스 및 계단 등을 설치하고 주방과 홀로 사용하여 관할 관청이 원상복구명령이 내려져, 이러한 사실은 건축물대장에 불법건축물로 등재되어 있어 원상복구가 되지 않으면 음식점 영업에 관한 신규허가가 허용되지 않아 새로운 임대차계약이 불가능한 경우 등이 이에 해당된다고 볼 수 있을 것입니다. 이와 같이 임대차 종료 시 일정한 사유가 있는 경우에는 임대인의 권리금회수기회 보호의무가 배제되지만, 전체 임대차기간이 10년을 초과하여 임차인이 더 이상 갱신요구를 할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금회수기회 보호의무를 부담하므로 (대법원 2017다225312, 225329 판결), 임대인은 임차인에게 임대차기간을 10년 이상 장기간 보장해 주고 임대차 종료 시에도 임차인이 권리금을 회수해 갈 수 있도록 최대한 협조해 주는 것이 임대인과 임차인 모두 상생하는 길이 될 것이라고 생각합니다. |
작성일 : 2022.10.17