명도만 생각합니다.

법무법인 명도 이상옥변호사입니다.

대법원 2022. 1. 14. 선고

2021다272346 판결은,

임대인이 임대차계약 종료 무렵

임대차목적물인 상가가 위치한

상가건물의 임박한 재건축 계획을

이유로 임차인이 주선하는

신규임차인과의 신규임대차계약을

상가건물 철거 전까지의

기간으로 제한하여

체결할 의사를 밝혔고,

이로 인해

결국 위 신규임대차계약 체결이

무산되었으며,

그 이후

위 상가는 임대인이 임차인에게

밝힌 계획처럼 상당 기간

공실 상태를 유지한 후

철거되어 원심 변론종결일까지

1년 6개월 이상 영리목적으로

사용되지 않았던 사안에서,

임대인에게

상가건물 임대차보호법

(이하 “상가임대차법”)

제10조의4 제2항 제3호에서

정한 정당한 사유를 인정하였습니다.

위 대법원 2021다272346 판결의

판결요지는 아래와 같습니다.

위 붉은 색 동그라미 부분의

“그러한 사유”라 함은,

1년 6개월 이상

영리목적으로 사용하지

않게 되는 사유(가령, 재건축)를

의미하고,

위 푸른 색 사각형 부분의

“실제로도 1년 6개월 동안

상가건물을 영리목적으로

사용하지 않아야 한다.”는

결과는 앞의 “그러한 사유”로

인한 것이어야 한다는 것이

위 대법원 판결의

취지인 것으로 이해됩니다.

이는 임대인에게 임차인의

권리금을 가로 챌 악의적인

의도가 없기 때문입니다.

이러한 대법원 판결의 결론에 대해,

(i) “1년 6개월 이상 영리목적 미사용”

이라는 정당한 사유는,

건물이 철거되지 않고

잔존해 있음을 전제로 하는 것이고,​

(ii) 재건축의 경우에도

위 정당한 사유를 인정해 버린다면,

상가임대차법 제10조의4

제1항 단서에 의해 준용되는

제10조 제1항 제7호에서

재건축을 이유로 한 정당한 사유를

극히 좁게 인정한 취지를

몰각하게 된다는 이유로,

찬동하지 않는 견해도 존재합니다.

이와 달리,

① 건물 철거 후 재건축의 경우도

1년 6개월 이상 재건축이

진행됨으로 인해

기존 임대차목적물을

영리목적으로 사용하지

않은 것으로 볼 수 있고,

임대인에게 임차인의

권리금을 가로 챌 악의적인

의도가 없다는 점에서

건물이 철거되지 않은 사안과

본질적으로 차이가 없으며,

② 위 대법원 판례가

(법문에도 없는 요건인)

신규임대차체결 거절시

1년 6개월 이상 영리목적으로

사용하지 않게 되는 사유를

미리 고지할 것을 요구하고 있어,

임차인의 권리금 회수기회 보호와

임대인의 재산권 보장을

균형있게 고려한 해석이라는 이유로,

위 대법원 판례에 찬동하는 견해도 있습니다.

위 대법원 판례는,

재건축을 이유로

신규임대차체결을 거절한 경우,

상가임대차법 제10조의4

제2항 제3호의 정당한 사유가

인정될 수 있음을 전제로

하고 있는 것으로 보일 뿐,

정면으로 그와 같은 취지의

판시를 한 것은 아니므로,

이 쟁점에 관한 추후 대법원의 입장을

더 지켜볼 필요는 있을 것으로

생각됩니다.