명도만 생각합니다.

법무법인 명도 정민경변호사입니다.

임대차계약이 종료하면 임대인은

임차인이 임대차목적물을

인도받음과 동시에

보증금을 반환하여야 하는데요,

새로운 임차인을 구하여

임차인이 지급하는 보증금으로

기존 임차인에게

보증금을 반환하거나

부동산 대출을 통해

보증금을 반환하는 경우가

많이 있습니다.

그런데 지난 수년간

다양한 정책들로 인해

새로운 임차인을 구하기는 어렵고

대출도 어려워져

보증금을 반환하지 못하는 사례가

증가하고 있습니다.

임대인이

보증금을 반환하지 않을 때,

임차인이 할 수 있는

대표적인 방법이

‘임차권등기’입니다.

주택임대차보호법 제3조의3은

임차권등기명령제도를

규정하고 있는데요,

임차권등기의 목적은

대항력과 우선변제권 취득

또는 유지입니다.

주택의 경우

임대차목적물을 인도받고(점유)

전입신고를 마치면

그다음 날부터

제3자에게 대항할 수 있는데요,

(주택임대차보호법 제3조 제1항)

전입과 점유라는 요건 중

하나라도 사라지면

그 즉시 대항력을 상실하기 때문에

임차인은 임대인으로부터

보증금을 돌려받을

중요한 담보를 상실하게 됩니다.

때문에 보증금을 반환받기 전까지

이사도 할 수 없는 상황이

발생할 수 있는데요,

이를 위해

주택임대차보호법 제3조의3은

‘임차권등기명령’을 통해

임차인의 대항력과 우선변제권을

유지시킬 수 있도록 정하고 있습니다.

* 임차권등기명령의 요건

①임대차계약이

종료될 것

②임대인이 보증금을

반환하지 않았을 것

다만 임차권등기명령신청 시

점유를 시작한 날과

주민등록을 마친 날을

소명하는 서류를

함께 제출하여야 합니다.

임차인이 이미 전입과 점유라는

대항력 요건을 갖추었다면

임차권등기는 앞서 갖춘

대항력과 우선변제권을

그대로 유지시켜주기 때문에

관련 내용이 등기에 기재되고,

임차인이 대항력 요건을

갖추지 않았다면

임차권등기를 마쳐야

대항력과 우선변제권을 취득합니다.

여기서 중요한 부분이 바로

‘임차권등기를 마쳐야 한다’는 점입니다.

즉, 임차권등기를 마칠 때까지

대항력 요건인 전입과 점유를

유지해야 한다는 것입니다.

이런 사례가 있었습니다.

임대인이 새로운 임차인으로부터

보증금을 지급받으면

바로 반환하겠다고 하여

이사를 하기로 했으나

이사 당일,

임대인은 계좌이체가 안 된다면서

다음 날

돈을 이체해 주겠다고 하였습니다.

임차인은 이를 신뢰하고

이사를 마쳤으나

다음 날 임대인은

계좌에 압류가 들어와

인출이 불가능하다고 하였습니다.

임차인은 급하게

임차권등기명령신청을 하여

등기를 마쳤으나,

그 사이 새로운 임차인이 입주하여

전입신고를 마쳐

후순위가 되었습니다.

이 경우

임대차목적물을 경매하더라도

임차권등기는

새로운 임차인의 후순위이기 때문에

배당을 받지 못하더라도

낙찰자에게 대항할 수 없게 됩니다.

때문에 전입과 점유는

임차권등기의 요건이 아니지만

반드시 임차권등기가 마쳐질 때까지

유지할 필요가 있는 것입니다.

특히, 다가구의 경우

빌라와 같이

호수가 나누어져 있기는 하지만

등기상 한 건물이고,

여러 명의 임차인이

한 건물에 거주하는 형태이므로

전입과 점유 순서에 따라

배당순위가 정해지고,

임대차계약 시

근저당권 설정 금액 외에도

건물 전체 임차인의

총 보증금이 얼마인지도

반드시 확인할 필요가 있습니다.

요즘 임대차계약에서 보증금은

그 금액이 매우 커서

전 재산에 달하는 돈이거나

대출을 받는 경우가 많아

이를 반환받지 못할 경우

심각한 문제가 발생할 수 있으므로

임대차계약 체결 시부터 꼼꼼하게 확인하고,

전입과 점유라는 대항력을

보증금을 반환받을 때까지

또는 임차권등기를 마칠 때까지

꼭 유지하여야 할 것입니다.