명도만 생각합니다.

법무법인 명도 박상용차장입니다.

임차인은 도면을 첨부하지 않았으므로

새로운 소유자에게 상가건물을 명도하라.

상가건물 임차인의 대항력은

상가건물임대차보호법

제3조 제1항에서 정하고 있습니다.

제3조(대항력 등)

① 임대차는

그 등기가 없는 경우에도

임차인이 건물의 인도와

「부가가치세법」 제8조,

「소득세법」 제168조

또는 「법인세법」 제111조에 따른

사업자등록을 신청하면

그 다음 날부터 제3자에 대하여

효력이 생긴다.

<개정 2013. 6. 7.>

상가건물임대차보호법을 만들 당시

주택임대차보호법의

‘전입’에 대비하여

‘사업자등록’을

대항력 요건으로 정하였는데

이와 관련하여 비판이 많았습니다.

“사업자등록신청서에 적은

임대차목적물이

실제의 목적물과 동일한지

그렇지 않은지를

확인할 수 없다”

는 것이었는데요.

상가 임차인은

사업자등록신청만 하면

대항력을 인정받을 수 있을까요?

구분건물일 경우 문제없는데요.

구분건물이 아닌,

1층 중 일부를 임차한 경우

‘서울 서초구 서초동 123번지, 1층’이라고

기재하면 될까요?

‘주택’의 경우 대법원은

“다가구용 단독주택의

전부나 일부를 임차하고

전입신고를 하는 경우에도

지번만 기재하는 것으로 충분하고,

위 건물 거주자의

편의상 구분하여 놓은 호수까지

기재할 의무나 필요는 없다”

라고 하였습니다.

(대법원 2007. 2. 8. 선고/

2006다70516 판결)

상가건물에도 위 판례를 적용한다면

문제없을 것 같습니다.

그러나 부가가치세법 시행령

제11조 제3항에서는

“도면을 첨부하여야 한다”라고

정하고 있습니다.

제11조

(사업자등록 신청과

사업자등록증 발급)​

③ 제1항과 제2항의 신청서에는

다음 표의 구분에 따른

서류를 첨부하여야 한다.

<개정 2014. 2. 21., 2019. 2. 12.>

대법원도

“건물의 일부분을 임차한 경우

그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서

유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는

사업자등록신청 시

그 임차 부분을 표시한

도면을 첨부하여야 한다”

라고 하면서

“도면이 첨부되지 않았을 경우

그 사업자등록은

제3자에 대한 관계에서

유효한 임대차의

공시방법이 될 수 없다”

라고 판단하였습니다.

(대법원 2008. 9. 25./

2008다44238 판결)

도면을 첨부하지 않으면

대항력을 인정받지 못합니다.

최근 사업자등록신청 시

세무서 담당자로부터 안내를 받고

도면을 첨부하였다는 분들도

많으신데요.

그러나 실제 소송 과정에서

세무서로부터 과세정보제출명령의

회신을 받아보면

도면이 첨부되지 않은 경우도

상당히 많습니다.

그러면 도면을 첨부하지 않을 경우

어떤 문제가 발생할까요?

임차인은

새로운 소유자에게

대항할 수 없는데요.

상가건물이 경매, 매매 등으로

소유자가 변경될 경우,

새로운 소유자는 임차인에게

명도를 요구할 수 있고,

임차인은

상가건물임대차보호법에서 정하고 있는

임대차보증금 회수,

권리금회수기회 보호,

계약갱신요구 등으로

새로운 소유자에게

대항할 수 없습니다.

특히 매매와 관련하여,

기존 임대차계약을 승계하지 않고

재건축 목적으로 매수한

새로운 소유자는

대항력이 없는 임차인에게

남은 임대차기간과 상관없이

명도를 요구할 수 있습니다.

임차인은 소유자가 변경된 경우

계약상 의무를 다하였더라도

도면을 첨부하지 않았다는 이유로

불이익을 받을 수 있습니다.