명도만 생각합니다.

법무법인 명도 유영선고문입니다.

토지나 건물을 임대하였는데

임차인이 임차료를

제대로 지불하지 않아

임대차를 해지하거나

임대차기간이 만료되어

임대인이 토지나 건물을

인도해 달라고 요청하였는데

임차인이 이를 거부하는 경우

임대인은 임차인을 상대로

토지나 건물을

인도해 달라는 인도소송을

제기할 수밖에 없을 것입니다.

이런 경우

인도소송과

점유이전금지가처분신청을

동시에 제기하게 되는데

법원에 따라 다르지만

6개월에서 1년 정도의

시간이 소요됩니다.

따라서 임대료 연체 시

임대인은 장기간의 소송으로

정신적으로 심한 스트레스를 받게 되고

임대차보증금이 충분하지 않는 경우에는

많은 시간을 들여 승소하여도

보증금이 부족하여

물질적으로도 손해를 볼 수 있습니다.

이러한 번거로움을 방지하기 위하여

미리 임대차계약을 체결할 때

제소전화해조서 작성을

특약사항으로 기재하는 경우가 많은데,

제소전화해는

확정판결과 같은 기판력이 있어서

소송 없이

집행권원을 확보하는 역할을 하기 때문에

화해조서의 화해조항에서 정한 내용을

상대방이 이행하지 않으면

별도의 소송 없이

화해조서에 집행문을 부여받아

바로 강제집행을 할 수 있게 됩니다.

일반적으로 화해조항에는,

1. 피신청인(임차인)은

임대차계약이 종료된 경우

별지 목록 기재

부동산을 원상회복하여

신청인(임대인)에게 인도하고,

신청인은 이를 인도받음과 동시에

피신청인에게 임대차보증금을 반환한다.

2. 피신청인이 월차임 연체액이

2기(주거),3기(상가)에

달하는 경우

신청인의 별도의 통지 등의 절차 없이

본 임대차계약은 즉시 해지되며,

피신청인은 이 사건 부동산을

신청인에게 즉시 인도한다.

라는 내용으로 작성하게 됩니다.

상가나 주택은 임대차계약이 끝나면

건물을 임대인에게

인도하는 것으로 종료되지만,

토지의 경우에는

임차인이 임대차계약 기간 중

설치한 구조물이 있는 경우가

많기 때문에

토지 인도뿐만 아니라

해당 구조물에 대한 철거 조항도

포함되어야 할 것입니다.

문제는 이와 같은 내용의

화해조서가 작성되어 있는 경우

임대료 연체로 인하여

임대차가 해지되는 경우가 아니고

임대차기간의 만료로

임대차가 종료되는 경우

임차인이 계약갱신을

요구할 수 있느냐 하는 것입니다.

예컨대, 갑(임차인)과 을(임대인)이

상가에 관하여 임대차계약을 체결한 후

“갑은 임대차기간 만료일에

을로부터 임대차보증금을 반환받음과 동시에

상가를 을에게 인도한다.”라는 내용의

제소전화해를 하였는데,

갑이 임대차기간 만료 전

임대차계약의 갱신을 요구하면서

임대차기간 만료 후 인도를 거부하자,

임대인이 위 화해조서에 기하여

집행문을 부여받아 강제집행을 신청하였는데

임차인은 ‘갱신된 임대차계약의 만료일까지

화해조서에 기한

건물인도청구권을 행사할 수 없으므로,

이 사건 화해조서에 기한

강제집행은 불허되어야 한다’며

청구이의의 소를 제기한

사례를 살펴보겠습니다.

1, 2심에서는

제소전화해조서는

확정판결과 동일한 효력이 있어

당사자 사이에

기판력이 생기는 것이므로,

이 사건 제소전화해조서가

작성됨과 동시에

갑과 을 사이에는

'갑은 임대차기간 만료일에

을로부터 임대차보증금을 

반환받음과 동시에

이 사건 점포를 을에게 인도한다.'라는

내용에 관하여 기판력이 발생하였고,

갑은 이 사건 임대차계약을 체결한 뒤에

상가건물 임대차보호법이 정하고 있는

계약갱신요구권을

사실상 행사하지 않겠다는 의사에서

이 사건 화해조서를

작성한 것으로 보인다.

라고 하면서

임차인의 계약갱신요구를

인정하지 않았습니다.

(서울서부지방법원 2018가단239274 판결/

같은 법원 2019나36831 판결)

그러나 대법원은

제소전화해는

확정판결과 동일한 효력이 있고

당사자 사이의 사법상 화해계약이

그 내용을 이루는 것이면

화해는 창설적 효력을 가져

화해가 이루어지면

종전의 법률관계를 바탕으로 한

권리의무관계는 소멸한다.

그러나 제소전화해의

창설적 효력은

당사자 간에 다투어졌던

권리관계에만 미치는 것이지

당사자가

다툰 사실이 없었던 사항은 물론

화해의 전제로서

서로 양해하고 있는 사항에 관하여는

미치지 않는다.

따라서

제소전화해가 있다고 하더라도

화해의 대상이 되지 않은

종전의 다른 법률관계까지

소멸하는 것은 아니다.

라고 하면서,

이 사건 임대차계약에

갑의 계약갱신요구권을

배제하는 내용이 없고,

오히려 계약을 갱신할 경우에

상호 협의한다고 정한 점

화해조서에

임대차계약이 기간 만료로

종료하는 경우

갑이 임대차보증금을

반환받음과 동시에

을에게 점포를 인도한다고

기재되어 있을 뿐,

갑의 계약갱신요구권이나

이에 관한 권리관계에 대하여는

아무런 기재가 없으며,

그 내용이 갑의 계약갱신요구권 행사와

양립할 수 없다고 보기 어려운 점

갑이 계약갱신요구권을

미리 포기할 이유가 있었다고 볼 만한

사정을 찾기 어렵고,

화해조서에서 점포의 반환일을

임대차기간 만료일로 기재한 점이나

화해의 신청 원인으로

‘합의된 사항의 이행을 보장하고

장래에 발생할 분쟁을 방지하고자’

함에 있다고 기재한 사정만으로

갑이 계약갱신요구권을

포기하는 의사를 표시한 것이라고

단정하기 어려운 점에 비추어

갑의 계약갱신요구권은

화해 당시

분쟁의 대상으로 삼지 않은 사항으로서

화해에서 달리 정하거나

포기 등으로 소멸시킨다는

조항을 두지 않은 이상

화해의 창설적 효력이 미치지 않고,

갑은 화해조서 작성 이후에도

여전히 법이 보장하는

계약갱신요구권을

행사할 수 있다고 보아야 한다.

라고 판시하면서

갑의 계약갱신요구권을

인정하였습니다.

(대법원 2019다299058 판결)

따라서 이 화해조서에

‘임대차계약이 기간 만료로 종료하는 경우

갑이 임대차보증금을 반환받음과 동시에

을에게 점포를 인도한다고 기재하고,

갑의 계약갱신요구권이나

이에 관한 권리관계에 대하여

합의된 사항의 이행을 보장하고

장래에 발생할 분쟁을 방지하고자

갑이 계약갱신요구권을 포기한다’라는

소멸 조항을 포함시켰더라면

화해의 창설적 효력이 발생하여

갑의 계약갱신요구권은

인정되지 않을 수도 있었을 것입니다.

따라서 임대차계약 시

건물인도와 관련하여

제소전화해를 할 경우에는

이를 참고하여

화해조항을 신중하게

작성하여야 할 것입니다.