명도만 생각합니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사입니다.  

최근 임대차 관련 분쟁이 급증하고 있는데 이러한 분쟁을 미리 방지하고, 분쟁 발생시 최소한의 비용으로 효율적으로 해결할 수 있는 제소전화해 제도를 소개해 드리고자 합니다. 

제소전 화해란 민사분쟁에 대한 소송을 제기하기 전에 화해를 원하는 당사자의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 당사자가 합의하는 내용으로 화해조서를 작성하는 것을 말합니다. 

당사자는 상호 합의된 내용을 작성한 이후에 법원에 가서 화해신청을 하게 되고, 법원은 화해조서를 작성해 당사자에게 송달하게 됩니다. 제소전화해는 재판상 화해로서 확정판결과 동일한 효력이 있으므로 화해조서를 기초로 해서 강제집행을 할 수 있습니다(민사집행법 제56조 제5호). 

< 제소전화해의 절차(이미지 출처 : 법무부 생활법령정보) >

따라서 제소전화해조서는 판결을 통한 소송 절차보다는 상대적으로 강제집행이 용이하기 때문에 임대인 입장에서 적극적으로 활용하게 되는 제도이기도 합니다. 다만, 임차인 입장에서는 임대인과 합의하여 제소전화해조서를 받는 과정에서 미리 임차인에게만 일방적으로 불리한 내용이 있는 것은 아닌지 확인하고 신중하게 작성해야 합니다. 

또한, 제소전화해가 작성되었다 하더라도 임차인이 점유를 변경한다면 강제집행을 할 수 없고 임대인이 소유권에 근거한 물권적 청구권이 아닌 계약상의 채권적 청구권에 근거해 제소전화해를 신청할 경우에는 법원에서 승계집행문이 부여하지 않는 경우도 있으므로, 임대인은 제소전화해를 신청하는 경우 본인의 피보전권리가 소유권에 근거한 것임을 명확히 밝혀 승계집행문이 발급 될 수 있도록 해야할 것입니다.

한편, 제소전화해조서 작성시 제소전화해의 내용이 반사회질서의 법률행위라면 무효가 되기 때문에 법원에서 이러한 이유로 당사자에게 수정을 요구했음에도 불구하고 이에 불응할 경우에는 각하될 수 있습니다. 따라서 현행 법률인 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 명백히 반하는 내용, 예컨대 임차인의 갱신요구권 또는 부속물매수청구권을 포기한다는 내용 등의 경우 법원에서 문제삼을 수 있으므로 법에 명백히 위반되는 내용을 포함하는 조서까지 작성할 수 없다는 점은 유의하셔야 합니다. 

또한, 제소전화해조서가 성립된 경우에는 제소전화해의 화해조항은 당사자의 합의에 따라 이루어지는 것이기 때문에 비록 화해조항의 내용이 강행법규에 위배되는 경우라고 하더라도 판례는 제소전화해조서의 당사자가 이를 무효라고 주장하지 못한다고 판단하고 있습니다(대법원 2002. 12. 6 선고 2002다44014 판결). 

이처럼 임대인은 언제든지 발생할 수 있는 임차인과의 분쟁을 방지하기 위해 제소전화해 절차를 활용할 필요가 있다고 할 것입니다. 임차인은 임대인이 제소전화해조서 작성을 요구하는 경우에는 무엇보다도 조항의 내용을 잘 살펴서 신중하게 진행해야 할 것이구요. 특히, 제소전화해조서의 세부 조항은 강제집행과 직결되는 것이기 때문에 집행이 가능한지 여부를 잘 살펴서 빈틈없이 화해조서의 조항을 기술적으로 작성해야 하므로 전문가의 도움이 무엇보다도 필요한 부분입니다.

걱정마세요. 이 모든 과정을 법무법인 명도가 함께 하겠습니다. 

감사합니다.