명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 김창범 변호사입니다.

  2020. 9. 29. 임시특례 규정으로 신설된 상가임대차보호법 제10조의9에서는 임차인이 해당 규정 시행일부터 6개월까지의 기간(이하 ‘특례기간’) 동안 연체한 차임액을 임대인의 임대차계약 해지 사유 중 3기의 차임연체액 등으로 보지 않는다고 규정하고 있습니다.

  위 규정에 따라 임차인이 2020. 9. 29.부터 6개월분 차임을 지급하지 않더라도 해당 차임은 연체한 것이 아닌 것이 되고, 위 규정이 폐지되지 않는 이상 임차인은 사실상 임대차기간 종료시까지 위 6개월분 차임의 지급을 유예받게 됩니다.

  그런데, 임차인이 특례기간 동안 발생한 차임을 포함하여 6개월분의 차임을 초과하는 차임을 연체하고 있는 경우, 임차인이 일부 차임을 지급한다면 해당 차임이 특례기간 동안 발생한 6개월분 차임에 충당되는 것인지에 대하여 의문이 있을 수 있습니다.

  만약, 특례기간 경과 후 임차인이 지급한 차임이 특례기간 동안 발생한 차임에 우선 충당되고 특례기간 후 발생한 차임을 충당하기에 부족하다면, 임차인은 특례기간 경과 후 발생한 차임을 연체한 것이 되어 임대차계약을 해지당할 수도 있습니다. 즉, 임차인이 지급한 차임이 특례기간 동안 발생한 차임보다 특례기간 경과 후 발생한 연체차임에 우선 충당되는 것인지가 문제 되는 것입니다.

  이에 대해 상가임대차보호법 제10조의9 단서에서는 임대인의 그 밖의 권리에 대해 영향을 미치지 않는다고 규정되어 있어 위 규정을 엄격히 해석하여야 하고, 특례기간 동안 발생한 6개월분 차임에 우선 충당되지 않는다면 임대인이 임대차기간 종료시까지 위 6개월분 차임을 지급받지 못하여 임대인에게 지나치게 불리하다고 보는 의견이 있을 수 있습니다.

  그러나, 위 규정이 코로나로 인한 임차인의 경제적 위기가 발생하는 상황 동안 임대인의 계약 해지 등을 제한하는 취지에서 도입된 규정임을 이유로, 임차인이 특례기간 경과 후 지급한 차임은 특례기간 동안 발생한 차임보다 특례기간 후 발생한 차임에 우선 충당되는 것이라고 해석하는 하급심 판례가 있습니다.

  민법 제447조의 법정변제충당을 따르면, 임차인에게는 3기의 차임연체로 인하여 임대차계약 해지를 당하지 않을 이익이 있어 특례기간 경과 후 발생한 차임 채무가 특례기간 동안 발생한 차임 채무보다 변제이익(민법 제477조 제2호)이 많아 위 하급심 판례의 해석이 타당하다고 볼 수 있습니다. 하급심 판례와 같이 해석하는 것이 임차인에게 유리한 것입니다.

  위 하급심 판례의 해석을 고려한다면, 상가건물 임대차에서 임대인과 임차인 사이에 3기의 차임연체액에 관한 다툼이 있는 경우 상가임대차보호법 제10조의9의 적용 여부 및 적용시 정확한 차임충당 순서를 확인하여 차임연체액을 특정할 필요가 있습니다.