명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 정민경변호사입니다. 오늘은 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법(이하 통칭하여 ‘임대차보호법’이라 합니다)의 아주 기본이 되는 적용 범위에 대한 이야기를 나누어 보고자 합니다. 

  임대차보호법이라고 하면 가장 먼저 생각하는 것이 ‘전입’, ‘사업자등록’, ‘확정일자’입니다. 바로 ‘대항력’과 관련된 내용인데요, 대항력 요건은 채권인 임대차에 물권과 같은 효력을 부여하기 때문에 매우 중요한 부분입니다. 그래서 임대차보호법이 적용되기 위해서는 대항력 요건을 갖추어야 한다고 생각하곤 합니다.

  임대차보호법의 적용범위를 정하는 규정을 살펴보면 아래와 같습니다.

주택임대차보호법 제2조(적용 범위)

이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(임차주택)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

상가건물임대차보호법 제2조(적용범위)

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. 

  공통되는 내용을 보면 임대차보호법이 적용되는 것은 ‘임대차’라는 것입니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의, 상가건물임대차보호법은 상가건물의 ‘임대차’에 적용된다고 정하고 있을 뿐 전입, 사업자등록 등과 같은 대항력 요건은 어디에도 찾아볼 수 없습니다.

  임대차보호법이 정하는 대항력은 소유자가 변경되는 경우에도 동일하게 임차인의 지위를 유지할 수 있도록 하는 것으로 임대차보호법을 구성하는 매우 중요한 규정이나, 소유자의 변경이 없다면 대항력 요건을 따질 필요가 없습니다.

  즉, 주거용 건물 또는 상가건물에 관한 임대차라면 임대차보호법이 적용되는 것이고, 다만, 상가건물에 관한 임대차의 경우 보증금액에 관한 조건이 추가되는 것입니다.

  임대차계약을 체결하면 대항력 요건을 갖추는 것이 일반적이지만 대항력 요건을 갖추지 않았다고 하더라도 소유자의 변경 등이 없다면 임차인은 임대차보호법이 정하는 다양한 권리를 행사할 수 있다는 사실을 잘 알아둘 필요가 있겠습니다.