명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 김창범 변호사입니다. 

  민법 제643조에서는 토지 임차인의 지상물매수청구권을 규정하고 있는데, 지상물매수청구권 행사시 권리 포기여부 등 다양한 법률쟁점이 문제될 수 있어 그 효과를 얻기가 쉽지만은 않습니다.

  먼저, 토지 임대차계약서에는 임차인의 원상회복의무에 대해 간단히 규정(나대지로 복구 등)하고 있는 경우 많아 이러한 경우 임차인이 지상물매수청구권을 포기한 것으로 볼 수 있는지가 자주 문제됩니다.

  민법 제643조는 임차인 보호를 위한 강행규정이기 때문에 민법 규정에 반하여 임차인에게 불리하게 맺은 약정은 효력이 없지만, 불리한 약정인지 여부를 약정 내용, 약정 체결 경위 및 제반사정 등을 종합적으로 판단하여 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 사정이 인정되면 강행규정에 저촉되지 않아 유효한 것으로 볼 수 있습니다(대법원 91다35130, 대법원 2011다1231 등). 즉, 약정의 문언, 약정 체결시 당사자들의 의사, 임대차기간 및 임차인이 지급한 임료 수준, 지상물의 이전가능성 및 이전비용, 지상물의 가치 대비 임차인이 임대차기간 동안 얻은 이득, 지상물의 활용성 등을 고려하여 지상물매수청구권 포기 약정이 임차인에게 실질적으로 불리하지 않다면, 지상물매수청구권 포기가 인정될 수 있는 것입니다.

  임차인의 지상물매수청구권이 유효하더라도 지상물매수청구권의 대상여부도 문제됩니다. 임대인의 동의를 얻어 신축하지 않아도 되고 미등기 건물도 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있지만, 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 시설이나 토지상에서 쉽게 분리·철거해 낼 수 있고 구조와 용도 등에 비추어 이를 철거할 경우 전혀 쓸모가 없어지거나 경제적으로 큰 손실을 초래하지 않는 경우에까지 지상물매수청구권이 인정되는 것은 아니라고 할 것입니다.

  최근에는 임대인에게 지상물매수 강제시 매수한 지상건물과 그 대지를 자유롭게 사용할 수 있는 임대인의 권리가 보장되어야 하고, 이러한 권리가 보장되지 않는 경우 임차인의 지상물매수청구권 허용하지 않는다고 판단한 대법원 판례도 있어, 위와 같은 임대인의 권리 보장 여부도 지상물매수청구권 행사시 고려되어야 할 것으로 보입니다.

  지상물매수청구권에 관한 소송진행시 보통 지상물의 가치에 대한 감정이 진행되고, 건물이 경우 건물의 위치 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가가 임차인이 요구할 수 있는 매수가격이 됩니다. 임차인이 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 건축한 경우 철거비용까지는 위 매수가격에 포함되지 않을 것입니다.

  임차인이 지상물매수청구권 행사가 인정되면 지상물매수청구권은 형성권이므로 임대인은 이를 거절하지 못하고 임대인과 임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립한 것으로 보게 됩니다.

  임차인은 임차인의 지상물 이전의무와 임대인의 대금 지급의무가 동시이행관계에 있다고 주장할 수 있지만, 그렇다고 해서 임차인이 지상건물 등의 점유·사용을 통하여 그 토지를 계속 점유·사용하는 것이 정당화되는 것은 아니므로, 임대인은 임차인을 상대로 임대차기간 만료 후 발생한 임료 상당의 부당이득금을 청구할 수 있습니다.

  지상물매수청구권에 대한 분쟁발생시 위와 같은 법률쟁점에 대해서는 정확한 검토 및 법리적인 주장이 필요하여 임대차계약의 당사자가 직접 대응하기에는 어려움이 있을 것으로 생각합니다. 신속하고 명확한 분쟁해결을 위해 임대차분야의 전문가들이 있는 법무법인 명도의 도움을 받는 것을 고려해 보시기 바랍니다.