명도만 생각합니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사입니다. 

임대인이 좋은 임차인을 만나는 것도 행운일 것이고, 임대차계약을 체결한 뒤 임차인과 원만한 관계를 유지하는 것이 쉬운 것도 아닙니다. 

특히 임차인이 부동산의 관리 등을 위해 협조가 필요한 상황인데도 임대인이나 관리사무소의 협조 요청을 이유없이 거부하는 경우, 일정 기간 이상의 관리비를 미납하는 경우, 소음, 주차 문제 등으로 수차례 민원을 발생시키거나 서로 감정이 상하다가 형사문제로 비화하는 경우 등 우리가 임대인으로서 처음 임대차계약을 체결할 때에는 상상조차 할 수 없었던 다양한 상황이 발생하게 되는데요~

임대인이 임차인과의 관계가 악화되어 도저히 견딜 수 없는 경우에 계약을 해지하거나 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있을까요? 

판례에 따르면 기본적으로 임대차계약의 경우에는 당사자 상호간의 신뢰관계를 기초로 하기 때문에 임차인이 계약상의 의무를 위반하여 계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되어 계약관계를 그대로 유지하기 어려운 정도에 이르렀다면 계약을 해지할 수도 있습니다. 

다만, 계약 해지를 위해서는 단순한 사유만으로는 불충분하고 임대차계약에 규정된 차임연체 사실 등 중대한 사유가 발생한 경우여야 합니다.

이와 관련해 하급심 판례는 임차인의 처가 임대차계약 기간 중 성매매알선영업으로 단속을 당하였고, 그와 관련하여 형사처분을 받게 된 것은 임대인과의 신뢰관계를 중대하게 훼손하는 행위로 보아 임대차계약의 해지를 인정한 바가 있습니다(수원지방법원 평택지원 2020. 4. 22. 선고 2019가단7100 판결). 

또한, 주택임대차법이나 상가임대차법 모두 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유로서 ‘그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우‘를 규정하고 있어 본 규정에 해당할 경우에는 계약 갱신 거절도 가능할 것입니다(주택임대차법 제6조의3 제1항 제9호, 상가임대차법 제10조 제1항 제8호).

위 규정의 해석과 관련해 임차인이 노래방을 운영하면서 다소간의 소음이 발생하였고 주류제공, 여성도우미 알선 등 위법행위를 한 것만으로는 상가임대차법 제10조 제1항 제8호의 계약갱신 거절 사유에 해당되지 않는다고 본 하급심 판례가 있습니다(대전지방법원 2020. 9. 17. 선고 2019가단123448).

또한, 임대인과 임차인 사이에 건물 누수로 인해 갈등이 발생하여 상호 민사소송이 계속되거나 형사고소가 이루어졌다고 하더라도 상가임대차법 제10조 제1항 제8호가 정하는 임대차계약의 갱신 거절의 사유는 같은 항 제1호 내지 제7호가 정하는 사유에 비추어 보다 엄격히 해석할 필요가 있는 점 등을 고려하여 임대인의 계약 갱신 거절이 부당하다고 판단한 하급심 판례도 있습니다(수원지방법원 안산지원 2020. 11. 18. 선고 2019가단79513 판결). 

결국 법원은 ‘그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우‘에 해당되어 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절하기 위해서는 일반적인 계약 의무 위반에 준할 정도로 임대인의 신뢰를 저버리고 손해를 초래하는 경우로 봄으로써 다른 조항에 비해 상대적으로 엄격하게 판단하는 것으로 보입니다. 

따라서 우리는 임대차계약시 임대차계약 특약상으로 소음 발생이나 불법건축물 철거 금지와 철거 협조 등 발생가능한 상황에 대비해 임차인의 의무를 명시하여야 하고, 임차인의 위법 행위 발생시에는 관련 법규를 준수할 것을 서면이나 문자 등을 통해 요구하는 등 임대인의 신뢰관계를 저버릴 수 있는 임차인의 행위에 대비해 가능한 준비를 해야 할 것입니다. 

걱정마세요. 이 모든 과정을 법무법인 명도가 함께 하겠습니다. 

감사합니다.