명도만 생각합니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사입니다. 

최근 부동산 가격이 폭등하면서 상대적으로 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 경매에 관심을 가지는 분들이 많아지고 있습니다.

일반인들이 경매에 쉽게 접근할 수 있도록 부동산의 경매 정보를 간단하게 정리해놓은 사이트부터 경매 온라인 강의와 경매 서적들까지! MZ 세대들 또한 내집 마련과 재테크 목적으로 경매 공부에 뛰어드는 추세인데요~

드디어 첫 경매 과정에서 대금 납부와 소유권이전등기 경료까지 마치고 부동산을 방문했는데 누군가가 유치권을 주장하면서 인도할 수 없다고 한다면 그야말로 날벼락 같은 일이 아닐 수 없습니다. 

이러한 경우에는 법적 절차를 통해 부동산 점유이전금지가처분과 인도명령 신청, 명도소송을 진행할 수 있을 것입니다. 그런데 법원은 유치권자와 경매절차의 매수인 중 누구를 우선해서 판단하고 있을까요? 

법원은 경매절차의 법적 안정성을 보장하기 위해서 일관된 태도로 어느 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 점유를 이전받아 유치권을 취득한 사람은 경매절차에서 그의 유치권을 주장할 수 없다고 판단합니다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 등 참조).

법원의 논리를 관련된 사례에 비추어 구체적으로 살펴보겠습니다. 

부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되면 압류의 효력이 발생하는데 민사집행법 제92조제1항, 제83조 제4항은 압류의 처분금지적 효력을 규정하고 있습니다. 

예컨대 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 부동산의 점유를 이전받고 공사 등을 시행하여 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득하게 되면 압류의 처분금지효에 저촉되므로 채권자는 유치권을 주장하면서 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고, 설사 채권자가 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있다는 사정을 전혀 알 수 없었고 채권자가 이러한 사정을 모르는 데 과실이 없는 경우였다고 하더라도 역시 마찬가지라는 취지의 논리입니다. 

또한, 이와 동일한 취지로 다른 판례는 경매개시결정등기가 되기 전에 이미 그 부동산에 관하여 민사유치권을 취득한 사람은 그 취득에 앞서 저당권설정등기나 가압류등기 또는 체납처분압류등기가 먼저 되어 있다 하더라도 경매절차의 매수인에게 자기의 유치권으로 대항할 수 있다고 합니다(대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결등 참조).

결국 법원은 등기부상의 경매개시결정등기를 기준으로 판단하는 태도를 견지하고 있으므로  경매 절차를 진행하시게 된다면 경매개시결정등기 전에 미리 현장에도 방문해보고 집행관이 작성한 현황조사서 등 자료를 꼼꼼하게 챙겨보는 것이 중요한 것임을 기억해야 합니다.

다만 허위 유치권을 주장하는 불법 점유자의 경우 스스로 대항력 없음을 잘 알고 있어

점유기간을 늘리고, 소송을 지연시키는 등 고의로 명도를 방해하는 경우가 많은데, 혼자 고민하시지 마시고 법무법인 명도를 찾아주세요. 

이 모든 과정을 법무법인 명도가 함께 하겠습니다. 감사합니다.