명도만 생각합니다. 

법무법인 명도입니다.

명도 소송은

임대차계약이 종료되거나, 

종료될 예정임에도

상대방이 인도를 거부할 경우 가능합니다.

임대차계약의 종료는계약 해지(임대차계약의 종료)되거나

갱신 거절 후 계약만료일 도래(종료될 예정)되었을 때를 말합니다. 

1. 계약갱신의 거절

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호에 의한 사유로

계약갱신의 거절 통지가 임차인에게 적법하게 도달하였어야 하거나

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호에 따른

사유 발생 시, 그 사유를 근거로 갱신거절을 하게 됩니다.

그러나, 갱신거절 사유를 통지하였다는 사정만으로

명도 소송 요건은 충족하지 않습니다.

왜냐하면 ‘장래 이행의 요건’이 충족되어야 하기 때문입니다.

임차인의 계약기간이 남아있음에도

미리 명도 소송을 제기하는 사정이 있어야 합니다.

예를 들어,

위 법률에서 정하는 각 사유로

 계약 갱신 거절을 통지하였으나,

임차인이 ‘안 나간다’라고 한다면, 

임차인이 만기일이 도래하더라도

나가지 않을 것이 명백하게 되므로

이때 명도 소송이 가능하게 되는 겁니다.

또한, 

임차인이 아무런 답변조차 하지 않는다면

이 또한 거부의 의사 표시로 보고

장래 이행 청구가 가능합니다.

2. 계약의 해지

민법 제640조에 의거 차임연체액이 2기에 달하였을 때

계약해지 통지가 임차인에게 적법하게 도달하여야 합니다.

만약, 계약해지 통지 전에 임차인이

월세를 일부라도 납부하면 2기(2개월)의 차임 연체가

해소되어 효력이 없어져 소송이 불가능합니다.

그러나 위와 같은 경우 주택임대차보호법 상 

계약갱신 거절 사유에 해당하여 갱신 거절 기한 내

갱신거절 통지를 할 수 있습니다.

2020. 7. 31. 주택임대차보호법 상

임대인의 갱신거절 사유에

‘실거주’가 추가되었고,

이후 명도 소송이 활발하게 진행되면서

임차인들도 소송에 적극적으로 대항하고 있어

임대인의 실거주 입증 책임이

점차 증가하고 있는 추세입니다.

실거주의 예정을 입증하기는 쉽지 않고,

자칫하다간 증거 부족으로 소송에서 패소하기도 합니다.

그렇기 때문에 명도 소송을 준비 중이시라면,

최근 소송 경향에 맞춰 

소송을 준비하셔야 합니다.

법무법인 명도는

임대차 관련 분쟁만을 다루는

전문 로펌으로써

다양한 실무 경험을 바탕으로

의뢰인의 명도 계획을 실현해드리고자

최선을 다하고 있습니다.

임대료가 밀려 

임대인으로부터 계약해지 통보를 받아

명도 소송에 항변권이 없는 

임차인의 경우에도

점유기간을 늘리기 위해서

의도적으로 소송을 지연시키거나

집행을 불능되게 하는 경우가 많습니다.

따라서 명도 소송은 

의뢰인의 건물 사용 계획에 맞게

소송 진행 방향을 계획하여 임차인에게 끌려다니지 않고,

소송 및 집행을 진두지휘해야 합니다.

법무법인 명도는

의뢰인의 손해를 최소화하고

이익을 극대화 하자는 목표로 

의뢰인께 명도 소송에 대한 명확한 방향을 제시하고 있습니다.

감사합니다.