명도만 생각합니다. 법무법인 명도, 정현종 변호사입니다.

 상가건물 임대차에서 기간을 정하지 않은 임대차가 간혹 있는데요. 

 환산보증금을 초과하지 않는 상가 임대차의 경우, 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항에 의하여 임대차 기간을 1년으로 간주합니다.

상가건물 임대차보호법 제9조(임대차기간 등)

① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

 그런데 환산보증금을 초과하는 상가 임대차의 경우, 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항이 적용되지 않습니다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서 참조).

 그래서 환산보증금을 초과하는 상가 임대차에 있어서 기간을 정하지 않은 경우에는 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받습니다.

 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따르면 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고(민법 제635조 제1항), 이 경우 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 후에 해지의 효력이 발생합니다(민법 제635조 제2항 제1호 참조).

민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)

① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

2. 동산에 대하여는 5일

 그런데 기간의 정함이 없는 환산보증금을 초과하는 상가 임대차에서 임대인이 해지를 통고한 경우, 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부가 문제될 수 있습니다.

 원칙적으로 환산보증금을 초과하는 상가 임대차에 있어서도 임차인의 갱신요구권을 규정한 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문이 적용되므로 환산보증금을 초과하는 상가 임대차도 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 그러나 기간의 정함이 없는 환산보증금을 초과하는 상가 임대차의 경우에 과연 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있을지가 문제된 사안이 있는데요. 

 이에 관하여 대법원은 아래와 같이 판시하며, 기간의 정함이 없는 환산보증금을 초과하는 상가 임대차에 있어서 임대인이 해지 통고를 한 경우에 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 없다고 보았습니다.

대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결

 상가건물 임대차보호법에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다.

 이처럼 기간의 정함이 없는 환산보증금을 초과하는 상가 임대차에 있어서 대법원은 임대인이 해지를 통고한 경우 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다는 것이 대법원의 입장이므로, 상가 임대차에 있어서 이를 참고하여야 할 것입니다.