명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 김승훈 변호사입니다.
임대차계약에서 임차인의 차임연체는 임대차계약의 해지 사유가 되는데요, 이러한 법리는 상가임대차, 주택임대차 그리고 임대주택 및 공공주택의 경우 모두 요건이 다르므로 이에 대하여 살펴보고자 합니다.
1. 상가임대차의 경우
관련 조문 [상가건물 임대차보호법] 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
관련 판례 [대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.
위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.
상가임대차의 경우 2015. 5. 13. 제10조의8 규정이 신설됨에따라 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있게 되었습니다.
이 조항이 신설되기 이전에는 현재 주택임대차보호법과 마찬가지로 3기의 차임액에 달하는 때를 단지 임대인의 갱신거절 사유로만 규정하고 있었습니다. 따라서 판례 역시 “상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 그 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다”(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결)고 보아 상가임대차보호법도 민법 제640조에 의해 2기의 차임연체가 있는 경우 해지할 수 있다고 판단하였습니다.
그러나 위 조항이 신설된 이후로는 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있게 되었습니다. 다만 주택임대차보호법은 이와 같은 조항이 없어 여전히 2기의 차임연체로 해지가 가능한데, 이는 주택과는 다르게 법 개정 당시 임차인의 권리금 회수기회 보장을 함께 추가한 사실 등으로 미루어 볼 때, 상인의 일시적인 영업 문제 등으로 인한 자금 조달 문제 등으로부터 임차인을 두텁게 보호하려는 취지가 있는 것으로 보입니다.
2. 주택임대차의 경우
관련 조문 [민법] 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
주택임대차의 경우 주택임대차보호법상 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있을 뿐 따로 차임연체에 따른 계약 해지 조항을 두고 있지 않습니다. 따라서 민법에 따라 임대인은 임대차기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사하여 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계를 더 이상 유지하지 않고 곧바로 계약관계를 해소할 수 있습니다.
3. 임대주택 및 공공주택의 경우
관련 조문 [민간임대주택에 관한 특별법] 제45조(임대차계약의 해제ㆍ해지 등) ① 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다.
[민간임대주택에 관한 특별법 시행령] 35조(임대차계약의 해제ㆍ해지 등) ① 임대사업자는 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제45조제1항에 따라 임대의무기간 동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. 3. 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우
[공공주택 특별법] 제49조의3(재계약 거절 등) ① 공공주택사업자는 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. 6. 기간 내 입주의무, 임대료 납부 의무, 분납금 납부 의무 등 대통령령으로 정하는 의무를 위반한 경우
[공공주택 특별법 시행령] 제47조(재계약의 거절 등) ① 법 제49조의3제1항제6호에서 “기간 내 입주의무, 임대료 납부 의무, 분납금 납부 의무 등 대통령령으로 정하는 의무를 위반한 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 2. 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우
관련 판례 [대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결] 구 임대주택법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제1항, 제3항과 그 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제8조 제1항, 제2항 [별지 제10호 서식](표준임대차계약서)에 의하면, 위 법률의 적용을 받는 임대주택의 임대사업자는 표준임대차계약서 제10조 제1항의 각 호에 해당하는 사유가 있으면 임대차계약을 해지할 수 있도록 되어 있고, 제4호에는 임차인이 임대료를 ‘3월 이상’ 연속하여 연체한 경우가 해지사유의 하나로 규정되어 있다.
여기에 규정된 ‘3월 이상’은 3개월 이상 연속되어야 하므로 연체횟수가 3회 이상이어야 한다는 것은 의문의 여지가 없다. 그런데 만약 ‘3월 이상’이 연체횟수만을 의미할 뿐 연체금액의 의미는 배제된다고 보게 되면, 일반적인 임대차에 적용되는 민법 제640조가 “차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때”를 해지사유로 규정한 것과 대비하여 임대주택의 임차인이 오히려 더 불리하게 되는 경우가 발생할 수 있다. 이는 임대주택법의 적용 대상인 임대차계약에 대하여 해지사유를 더 엄격하게 제한하고 있는 입법 취지에 배치되므로, ‘3월 이상’은 연체횟수뿐 아니라 연체금액에서도 3개월분 이상이 되어야 한다는 뜻으로 새기는 것이 옳다.
다른 한편 위 해지사유는 ‘3월 이상’ 연속 연체로 규정되어 있을 뿐 매월 지급할 임대료 전액을 ‘3월 이상’ 연속하여 연체할 것을 요건으로 하고 있지는 않다. 그러므로 매월 임대료 중 일부씩을 3개월 이상 연속하여 연체한 때에도 전체 연체액 합계가 3개월분 임대료 이상이 되는 경우에는 해지사유에 해당한다. 그와 같이 새기더라도 민법상 일반 임대차보다 임차인에게 불리하지 않고, 이와 달리 매월 임대료의 일부씩만 연체한 경우에는 합계 금액이 아무리 늘어나도 해지를 할 수 없다고 해서는 임대사업자의 지위를 지나치게 불리하게 하는 결과가 되기 때문이다.
위 상가임대차 및 주택임대차와는 달리, 공공주택과 임대주택은 ‘월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우’에 임대차계약을 해지할 수 있는 것으로 규정하고 있는데요, 여기서 ‘3개월 이상 연속하여’ 연체한 경우를 어떻게 해석하는지가 쟁점이 될 수 있습니다.
판례는 구 임대차보호법에서 이를 ‘연체횟수뿐 아니라 연체금액에서도 3개월분 이상이 되어야 한다’고 해석하고 있습니다. 즉, 3개월 이상 연속하여 연체하되, 그 연체차임액이 3기에 달할 때 해지가 가능한 것으로 보고 있습니다.
그렇다면 매월 월차임의 50%씩 3개월을 연속하여 연체했을 경우에는 해지가 가능할까요?
판례는 매월 지급할 임대료 전액을 ‘3월 이상’ 연속하여 연체할 것을 요건으로 하고 있지는 않으므로, 매월 임대료 중 일부씩을 3개월 이상 연속하여 연체한 때에도 전체 연체액 합계가 3개월분 임대료 이상이 되는 경우에 임대차계약을 해지할 수 있다고 판단하고 있습니다. |
작성일 : 2021.11.29