명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 양현석 변호사입니다. 

상가 임대인 갑과 임차인 을은 성실히 각자의 의무를 이행하여 10년이 넘게 원만한 임대차관계를 유지하여왔습니다. 그러나 주변에 신축 상가건물이 들어서면서 경쟁력이 없어지자, 갑은 자신의 상가를 재건축하기로 마음을 먹었고 을에게 정중히 재계약을 할 수 없다는 의사를 전달하였습니다. 

“지난 10년간 성실히 임차인으로서 의무를 이행해주셔서 진심으로 감사드립니다. 최근 상가건물이 노후화되어 찾아오는 고객들이 줄고 있어 경제적으로 어려운 상황입니다. 이를 타개하는 방법은 재건축을 하는 수밖에 없다고 판단하여 부득이하게 임대차계약을 갱신할 수 없음을 알려드립니다. 갑작스럽게 이 소식을 전해드려 죄송하며, 혹시 건물을 비우실 시간이 조금 더 필요하시다면 말씀을 해주십시오. 적극적으로 협조하겠습니다.” 

그리고 임차인 을은 신규임차인을 주선하지 않고 임대기간이 경과하였습니다. 

“임대인 갑의 갱신거절은 법적으로 문제되지 않는 정당한 것일까요?”

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

상가임대차보호법 제10조 제2항은 임차인의 갱신요구권을 10년의 범위에서만 허용하고 있고 전체 임대차기간이 10년을 초과하였으므로 갑의 갱신거절은 일응 정당한 것으로 보이나 대법원의 입장에 따르면 상임법 제10조의4를 위반하여 을의 권리금 회수기회를 침해한 행위에 해당할 수 있습니다.

상가임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인에게 임대차기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수하려는 행위를 방해하지 못하도록 의무를 부담시키고 있습니다. 다만 동법 제10조 제1항 각 호의 사유가 있는 경우에는 의무가 없다고 규정하고 있습니다. 

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 

 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.  

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

이와 관련하여 첫 번째로 전체 임대차기간이 10년을 초과한 경우에도 임대인이 방해금지의무를 부담하는지가 문제됩니다. 

대법원은 2020. 10. 15. 선고 2018다275192 손해배상(기) 판결에서 “구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.”라고 판시하여, 구 상임법상 임차인의 갱신요구권 보장기간이 5년인 경우에 전체 임대차기간이 5년을 초과하더라도 임대인은 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다는 입장입니다. 현행 상가임대차보호법은 임차인의 갱신요구권을 10년으로 개정하였으나, 임대인은 위 판시한 바에 따라 임대기간이 10년 넘게 경과하더라도 권리금 회수기회 보호 의무를 여전히 부담할 것으로 판단됩니다.  

두 번째로 임차인 을이 신규임차인을 주선하지 않았으므로 임대인 갑에게 상가임대차보호법 제10조의4 위반을 이유로 손해배상책임이 성립하지 않는지가 문제됩니다.

이에 관하여 대법원은 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 손해배상(기) 판결에서 “임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 (중략) 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.”라고 하여, 임대인은 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다면 실제로 신규임차인을 주선 받지 않았더라도 권리금 회수기회 보호의무 위반한 것이고 손해배상책임을 부담한다는 판시를 하였습니다. 

우리의 사례의 경우 임대기간이 10년 넘게 경과하였더라도 갑은 을의 권리금 회수기회를 보호할 의무를 부담합니다. 또, 재건축을 위하여 갱신을 거절한다는 갑의 의사표시가 신규임차인을 주선하더라도 계약을 체결할 수 없다는 것으로 해석되므로 임차인 을이 신규임차인을 주선하지 않았더라도, 갑은 을에게 상가임대차보호법 제10조의4를 위반을 이유로 손해배상책임이 성립합니다.

위 사례는 현재 실무에서 권리금 소송과 관련하여 수시로 일어나고 있는 대표적인 사안입니다. 임대차기간 10년 이상 경과, 임대인의 재건축 또는 직접 사용을 이유로 한 갱신거절, 임차인의 권리금 상당 손해배상 소송..

그렇다면 임대인은 권리금 상당 손해를 배상하지 않고 재건축을 할 수는 없는 것일까요? 

방법이 있습니다. 그 포인트는 갱신을 거절하면서 ‘신규임차인과 계약체결을 확정적으로 거절하지 않는 것’입니다. 즉, 임대인은 갱신을 거절하겠다는 것뿐만 아니라 ‘신규임차인 주선을 받겠다, 다만 신규임차인은 임대차기간을 길게 하지 못할 것이다.’라는 의사를 포함하여 전달해야 하는 것입니다. 만약 임차인이 신규임차인을 주선한다면(신규임차인이 있을지 의문입니다.) 일시사용을 위한 임대차임을 명백하게 하는 등 짧은 임대기간을 정하고, 그 약정이 효력이 있게 계약을 체결하면 되겠습니다. 

“말 한마디에 천 냥 빚도 갚는다.”라는 말이 있습니다. 갱신을 거절하면서 신중한 말 한마디에 따라, 수억의 손해배상책임 유무가 달라집니다. 이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.