명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 정현종 변호사입니다. 

법원은 최근 코로나로 인하여 매출이 급감한 상가임차인의 경우 임대차계약을 해지 할 수 있다는 취지의 판시를 하여 화제가 되었습니다.

법원은, 사정변경을 이유로 한 계약해제 또는 계약해지는 물론 민법 제628조 또는 상가건물임대차보호법 제11조에서 규정하고 있는 차임증감청구권은 민법의 일반원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 해 주는 것"으로서, "이는 구체적 타당성을 위해 법적 안정성을 일부 훼손하는 것이므로, 그 해석과 적용을 엄격하게 할 필요가 있다"고 설명하며, "따라서 사정변경을 이유로 한 계약해제·해지 또는 차임증감청구권은 ① 계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고, ② 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며, ③ 그 사정변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, ④ 당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에, 비로소 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다”고 설시하였습니다.

(서울중앙지방법원 2020가단5261441 판결)

즉, 최근 하급심 법원은 코로나로 인하여 매출이 급감한 상가임차인에 대하여 사정변경 원칙을 적용하여 임대차계약 해지권을 인정한 것으로서, 법원은 기존의 사정변경 원칙에 따른 해지를 거의 인정하지 않는 경향에도 불구하고 위와 같은 판결을 통하여 사정변경으로 인한 계약해지를 인정하였다는 측면에서 큰 의미를 갖습니다.

또한 위와 같은 판결과 더불어, 법무부는 코로나로 집합금지·제한조치를 받은 상가임차인의 경우에 해지권을 인정하는 ‘상가건물 임대차보호법’ 개정안이 17일 국무회의를 통과해 하반기 국회 제출 예정인 것으로 밝혔습니다.

법원 및 법무부는 코로나의 여파로 자영업자의 매출이 급감하고 있으나, 매출 감소폭에 비해 임대료 인하폭은 경직적이어서 임차인들의 부담이 커지고 있는 현 사정을 고려하여, 임차인의 부담을 덜기 위해 노력하고 있는 사정을 확인할 수 있습니다.

코로나로 인하여 많은 영업손실을 입고 있는 상가임차인의 경우 위와 같은 법원 및 법무부의 임대차계약 해지권 인정 조치를 주의 깊게 확인할 필요가 있겠습니다.