명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 박지수 변호사입니다. 

 최근 부동산, 특히 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법이 개정되어 단기임대가 성황입니다.

 단기 임대차계약은 대학가의 학생부터 오피스텔, 사무실 임대, 자녀 교육을 위하여 거주할 곳을 마련해야 하는 등 다양한 목적으로 널리 사용되고 있습니다. 명도소송과 관련해서는 임차인이 인도를 거부하여 소송을 제기하는 중, 소송 결과를 기다려 인도 받기 위하여 임시거처를 마련한 경우에도 단기임대차계약을 체결하기도 합니다.

 당사자 간 의사가 합치하여 임대차계약 기간을 단기로 하는 임대차계약을 체결하였음에도 불구하고, 임대차계약 기간이 2년이 될 수도 있으며, 이는 이사 시기, 보증금 지급 시기의 문제를 야기할 수 있습니다.

 또한, 단기 임대차계약은 2년의 임대차계약을 체결하였다가 이사 시기 조율을 이유로 단기 계약을 한 경우에도 문제가 될 수 있습니다.

 이하에서는 임대차계약 기간과 관련하여 단기 임대차계약이 무엇인지, 이러한 단기 임대차계약이 주택임대차보호법이나, 상가건물임대차보호법의 보호대상이 되는지 여부를 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.

[임대차기간과 관련한 법률 내용]

민법

제653조(일시사용을 위한 임대차의 특례) 제628조, 제638조, 제640조, 제646조 내지 제648조, 제650조 및 전조의 규정은 일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

주택임대차보호법

제11조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

 제4조(임대차기간 등) 

① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

상가건물임대차보호법

제16조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

제9조(임대차기간 등) 

① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

 먼저 특별법인 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법에도 일시아용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 아니한다는 규정만이 있어, 단기 임대차계약의 기간에 대한 기준은 찾아볼 수 없습니다.

 나아가 일반법인 민법 역시 제628조(차임증감청구원), 제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지), 제640조(차임연체와 해지), 제646조(임차인의 부속물매수청구권) 내지 제648조(임차지의 부속물, 과실 등에 대한 법정질권), 제650조(임차건물 등의 부속물에 대한 법정질권) 및 제652조(강행규정)에 대한 규정만이 있을 뿐, 그 기간에 대한 내용은 찾아 볼 수 없습니다.

 법원 역시 임대차기간에 따른 단기임대차, 일반임대차 계약을 구별하고 있지 않고, 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결한 숙박계약을 일시사용을 위한 임대차로 보고 있습니다.

 공중접객업인 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 숙박업자가 고객에게 숙박을 할 수 있는 객실을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용할 수 있도록 하고 고객으로부터 그 대가를 받는 일종의 일시 사용을 위한 임대차계약으로서 객실 및 관련 시설은 오로지 숙박업자의 지배 아래 놓여 있는 것이므로 숙박업자는 통상의 임대차와 같이 단순히 여관 등의 객실 및 관련 시설을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용·수익하게 할 의무를 부담하는 것에서 한 걸음 더 나아가 고객에게 위험이 없는 안전하고 편안한 객실 및 관련 시설을 제공함으로써 고객의 안전을 배려하여야 할 보호의무를 부담하며 이러한 의무는 숙박계약의 특수성을 고려하여 신의칙상 인정되는 부수적인 의무로서 숙박업자가 이를 위반하여 고객의 생명, 신체를 침해하여 투숙객에게 손해를 입힌 경우 불완전이행으로 인한 채무불이행책임을 부담하고, 이 경우 피해자로서는 구체적 보호의무의 존재와 그 위반 사실을 주장·입증하여야 하며 숙박업자로서는 통상의 채무불이행에 있어서와 마찬가지로 그 채무불이행에 관하여 자기에게 과실이 없음을 주장·입증하지 못하는 한 그 책임을 면할 수는 없다고 할 것이고, 이와 같은 법리는 장기투숙의 경우에도 마찬가지이다(대법원 1997. 10. 10., 선고, 96다47302, 판결).

결론적으로 임대차 존속기간의 장단을 상대적이고 주관적인 것에 해당하므로, 임대차의 목적과 임차물의 종류, 구조, 차임의 액수 등 제반 요건을 종합하여 볼 때 당사자 사이에 임대차를 단기간에 한하여 존속시킬 의사가 있다고 판단되면, 일시사용을 위한 임대차로 보는 것이 합리적일 것입니다. 

특별법의 보호 대상

 앞서 살펴본 바와 같이, 임대차계약에 관련한 특별법인 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법은 일시사용을 위한 임대차계약의 경우에는 적용되지 아니하나, 단기임대차계약에 대한 내용은 존재하지 않습니다.

 따라서, 단기 임대차계약이라 할지라도 주택의 경우에는 2년으로, 상가의 경우에는 1년으로 간주하는 규정에 따라, 보증금 없이 임대차계약 기간을 3개월로 한 경우에도 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법이 적용될 가능성이 있다는 것입니다.

 다만, 임차인이 단기 임대차계약을 인정하는 주장을 한 경우에는, 단기 임대차계약의 기간을 유효하게 볼 수 있습니다.

 지금까지 단기 임대차계약에 대하여 알아보았습니다. 당사자 간 의사가 합치하여 임대차계약의 기간을 단기로 정한 경우에도 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법이 적용될 수 있다는 사실을 인식하고, 계약 체결 시에 보다 신중을 기해야 할 것입니다.