명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 양현석 변호사입니다.  

오늘은 공유물 소수지분권자의 명도청구 등 공유물 보존행위에 관하여 간단한 사례에서 시작하여 최근 2가지 판례를 중심으로 살펴보도록 하겠습니다. 

우선 간단한 사례입니다

甲과 乙이 X 토지를 각 1/2지분으로 소유하고 있습니다. 이때 제3자인 A가 아무런 권원 없이 X토지를 점유하면서 X토지 위에 Y건물을 건축하였습니다. 이때 甲은 A에게 Y건물의 철거를 구하고, X토지의 반환을 구할 수 있을까요?

<관련조문> 

민법 제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

공유물의 ‘보존행위’는 공유물의 멸실·훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해 하는 사실적·법률적 행위입니다. 대법원 판례는 공유물의 반환을 청구하거나 방해제거를 청구하는 것은 모두 보존행위에 해당한다는 입장입니다. 

즉, 제3자가 공유물을 권원 없이 점유하는 경우 공유자 각자는 민법 제265조 단서의 보존행위로서 단독으로 공유물 전부의 반환과 방해의 제거를 구할 수 있습니다. 

따라서 소수지분권자인 甲은 권원 없이 점유하고 있는 A에게 공유물의 보존행위로서 Y건물의 철거 및 X토지의 반환을 청구할 수 있습니다.

다음은 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 판결과 유사한 사안입니다.  

마찬가지로 甲과 乙이 X 토지를 각 1/2지분으로 소유하고 있습니다. 그러나 乙이 甲의 동의를 받지 않고 X토지의 전부를 독점적으로 점유·사용하면서 Y건물을 건축한 경우 甲이 乙에게 공유물 보존행위로서 Y건물의 철거를 구하고 X토지의 반환(인도)을 청구할 수 있는지가 문제입니다.

먼저 Y건물의 철거가 가능한지 살펴보겠습니다. 나대지에 건물을 건축하는 행위는 관리의 범위를 넘어 처분이나 변경의 정도에 이르는 행위로서(대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638 판결 등 참조), 민법 제264조에 따라 공유자 전원의 동의를 받아야 합니다. 

<관련조문> 

민법 제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

그러나 乙은 甲의 동의를 받지 않고 Y건물을 건축하였습니다. 이에 甲은 공유물의 보존행위로서 乙에게 Y건물의 철거를 구할 수 있습니다. 

다음으로 X토지의 인도에 관하여 살펴보겠습니다. 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하는데(민법 제265조), 乙은 과반수의 지분권자가 아님에도 甲의 동의 없이 X토지를 점유하고 있으므로 乙의 점유는 위법한 상태입니다. 기존 대법원 판례는 소수지분권자가 다른 소수지분권자가 동의 없이 공유물을 배타적으로 사용하는 경우 다른 소수지분권자는 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있다는 입장이었습니다. 

그러나 최근 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 판결에서 ‘공유물의 소수지분권자인 피고가 다른 공유자와 협의하지 않고 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유하는 경우 다른 소수지분권자인 원고가 피고를 상대로 공유물의 인도를 청구할 수는 없다고 보아야 한다.’라고 판시하며 판례를 변경하였습니다.

그 이유로는 

➀ 보존행위를 공유자 중 1인이 단독으로 할 수 있도록 한 것은 보존행위가 다른 공유자에게도 이익이 되기 때문인데 원고의 피고에 대한 인도청구가 피고에게 이익이 되지 않고, 

➁ 피고는 자신의 지분범위에서는 공유물 전부를 점유·사용할 권한이 있는데 원고의 인도청구를 허용한다면 이를 전면적으로 박탈하는 결과가 되며,

➂ 인도청구가 인정되려면 적법한 권원이 인정되어야 하는데 원고에게 피고를 전면적으로 배제하고 자신만이 단독으로 공유물을 점유하도록 인도해 달라고 청구할 권원이 없고, 

➃ 원고의 청구를 인용하더라도 소수지분권자가 다른 공유자를 배제하고 공유물을 독점적으로 점유하는 인도전의 위법한 상태와 다르지 않으며,

➄ 원고는 피고의 독점적 점유를 시정하기 위해 방해상태를 제거하거나 공동 점유를 방행하는 행위를 금지 등을 청구하는 방법으로 공유자 전원의 공동 사용·수익에 제공할 수 있기 때문이라고 합니다.

즉, 판례는 공유물의 소수지분권자는 다른 소수지분권자에 대하여 보존행위로서 방해배제 등을 청구할 수 있으나, 공유물의 반환을 청구할 수는 없다는 입장입니다.

따라서 甲은 X토지의 전부를 독점적으로 점유·사용하면서 Y건물을 건축한 乙에게 Y건물의 철거를 구할 수 있으나, X토지의 인도를 구할 수는 없습니다. 

마지막으로 사안입니다.

여기서도 마찬가지로 甲과 乙이 X 토지를 각 1/2지분으로 소유하고 있습니다. 다만 여기서는 乙이 제3자인 A에게 甲의 동의 없이 X토지를 임대하여 A가 X토지를 점유하고 있는 경우입니다. 이때 甲이 A에게 X토지의 인도를 구할 수 있을까요?

대법원은 유사한 사안인 2020. 9. 7. 선고 2017다204810 판결에서 

‘소수지분권자로부터 상가를 임차한 피고는, 임대인인 공유지분권자가 단독으로 점유·사용하는 경우와 같은 지위에 있으므로 다른 소수지분권자는 공유물의 보존행위로서 피고에게 이 사건 계쟁 부분에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수는 있으나 인도는 구할 수 없다.’는 판시를 한바 있습니다.

따라서 소수지분권자인 乙로부터 X토지를 임차한 A는, 임대인인 소수지분권자 乙이 단독으로 점유·사용하는 경우와 같은 지위에 있으므로 다른 소수지분권자 甲은 공유물의 방행행위로서 A에게 X토지의 인도를 구할 수 없습니다.  

지금까지 소수지분권자의 명도청구 등에 대하여 알아보았습니다. 결론을 간단히 정리하면 다음과 같습니다. 소수지분권자는 ➀ 보존행위로서 제3자에게 인도 및 방해배제청구가 가능, ➁ 다른 소수지분권자가 직·간접으로 점유하는 경우 방해배제는 가능하나 인도청구는 불가하다는 것입니다.  

이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.