명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 정현종 변호사입니다. 

2020. 7. 31. 주택임차인의 임대차계약갱신요구권을 도입하는 주택임대차보호

(법률 제17470호)가 시행되었습니다.

​위 개정법 시행 이후, 임차인이 존재하는 주택을 매수한 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절 가능한지 여부에 관하여 많은 견해가 대립하였습니다.

즉, 주택을 매도할 예정인 임대인은 본래 실거주할 것으로 볼 수 없으므로

임차인의 갱신요구에 관하여 갱신 거절할 수 없는 것인지 여부가 쟁점이 되어 왔습니다.

최근 하급심 법원은 최근 위와 같은 논의에 대하여 일응의 판단 기준을

제시한 바 있습니다.

① 종전 소유자이자 임대인인 A는 임차인 C와 주택임대차 계약을 체결하였고,

위 임대차 계약 기간은 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 정하였습니다.

② 새로운 소유자이자 임대인인 B는 2020. 7. 5. A와 이 사건 주택 매매계약을 체결하였고

​③ 2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법이 시행되었으며

​④ C는 2020. 10. 5.부터 2020. 10. 16.경까지 A에게 갱신요구 통지를 하였고

​⑤ A는 2020. 10. 15.경 C에게 갱신요구에 관한 갱신거절 의사를 통지하였습니다.

⑥ 이후 B는 2020. 10. 30. 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 경료함으로써

소유권을 취득하였고

⑦ 이후 B는 C에게 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호의 임대인의 실거주 사유 외에 동법 동조 동항 제9호의“그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우”에 관한 사유로 갱신 거절 사유를 주장하였습니다.

하급심 법원은 위와 같은 사안에 관하여, 아래와 같은 취지로 새로운 소유자이자 임대인인 B의 청구를 인용하는 판결을 하였습니다.

종전 소유자인 임대인A가 갱신요구권을 도입한 개정법률 시행 이전에 실제 거주를 할 예정인 B에게 이 사건 아파트를 매도하였다는 것을 이유로 한 갱신 거절은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제9호 중‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 해당한다.

(서울중앙지방법원 2020가단5302250 판결)

위와 같은 법원의 판단은 개정 주택임대차보호법 시행 과정에서 발생하는

분쟁 해결을 위한 기준으로서 선의의 실거주 목적 주택 매수인을 보호하고자

일종의 임대인의 실거주 사유에 기한 갱신거절 인정 범위의 확대 법리를 제시한 것으로 평가할 여지가 있습니다.

임차인이 존재하는 주택 매수인의 경우, 위와 같은 법원의 갱신 거절에 관한

기준 제시를 주의 깊게 확인할 필요가 있겠습니다.