명도만 생각합니다. 법무법인 명도 양현석변호사입니다.

명도소송에서 가장 중요한 것 중 하나가 ‘목적물을 얼마나 빨리 명도받을 수 있을 것인가’입니다.

목적물을 신속히 명도받기 위해서는 명도의무자를 정확하게 파악하여 그를 상대방으로 하여 명도소송을 제기해야 합니다.

오늘은 명도를 신속하게 완수하기 위하여 명도소송의 상대방을 3가지 사례를 통해서 확인해 보는 시간을 

갖겠습니다.

명도소송은 일반적으로

➀ 해당 물건을 현실적으로 점유하고 있는 사람 또는

➁ 임대차계약 등약정의 상대 당사자가 소송의 상대방이 됩니다.

그런데 실제 사례에서는 물건을 현실적으로 점유하고 있는 사람이 누구인지를

파악하는 것이 쉽지 않습니다.

첫 번째 사례입니다. 

상가의 소유자인 A는 편의점을 운영하려는 B에게 상가를 임대하였습니다.

게으른 B는 아르바이트생 C를 고용 후 편의점에는 출근하지 않고 놀러 다니기 바쁘지만 부지런한 C는 오늘도 편의점에서 열심히 일을 하고 있습니다.

여기서 간단한 문제입니다.

이때 소유자인 A가 임대차가 종료되었음을 이유로 명도를 구한다면 누구에게

구해야할까요?

즉, 위 사례에서 점유자는 누구일까요?

민법 제192조 제1항“물건을 사실상 지배하는 자는 점유권이 있다.”라고 규정하여 물건을 사실상 지배하고 있는 자를 점유자라고 하고 있습니다.

그렇다면 현재 편의점에서 열일을 하고 있는 C가 점유자일까요?

그 답은 민법 제195조를 보시면 확인할 수 있습니다.

민법 제195조(점유보조자)는“가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여

타인의 지시를 받아 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 때에는 그 타인만을 점유자로 한다.”라고 규정합니다.

즉 가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받아 물건에 대한

사실상의 지배를 하는 자를 <점유보조자>라고 하고, 그와 같은 점유보조자는

점유자에 해당하지 않고 점유보조자를 지시한 자만이 점유자에 해당한다고 합니다.

위 사례에서 C는 영업상 관계에 의하여 B의 지시를 받아 물건에 대한 사실상의 지배를 하고 있으므로 점유보조자에 해당하고, 지시를 하는 B만이 점유자에 해당합니다.

따라서 명도소송은 점유자인 B에게 제기해야 하고 점유자도 아니고 A와 아무런 관계가 없는 C에게는 제기할 수 

없습니다.

두 번째 사례입니다.

마찬가지로 상가의 소유자인 A가 B에게 상가를 임차하였습니다.

그리고 임차인 B가 A의 동의를 받고 상가를 C에게 전대를 하였습니다.

임대차가 종료하였다면 명도소송의 상대방은 누구일까요?

B의 점유를 인정할 수 있을까요?

민법 제194조(간접점유)는“지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 임치 기타의 관계로 타인으로 하여금 물건을 점유하게 한 자는 간접으로 점유권이 있다.”라고 규정하고 있습니다.

이를 사례에 대입해 보면, 임차인(전대인) B는 임대차 관계로 타인 C로 하여금

물건을 점유하게 한 자입니다.

따라서 B는 <간접점유자>에 해당한다고 하고, 전차인 C는 상가를 사실상 지배하고 있는 <직접점유자>에 해당한다고 합니다.

B와 C 사이의 임대차와 같은 관계를 <점유매개관계>라고 합니다.

직접점유자뿐만 아니라 간접점유자 또한 점유자에 해당하므로 명도소송은 B, C 모두에게 제기할 수 있습니다.

다만 B는 건물을 직접 점유하고 있지 않고 있어 그 반환청구는 A와 B 사이의

임대차계약의 종료에 따른 목적물반환의무 즉, 약정에 근거한 것입니다.

세 번째 사례입니다.

이번에도 소유자는 A입니다. 그런데 B가 A의 동의 없이 무단으로 상가를 점유하여 C에게 임대를 해준 경우입니다.

여기서 특히 주목해야할 점은 B, C의 점유가 A와의 관계에서 불법점유 (A와 B 사이에 점유매개관계 부존재)라는 

점입니다.

두 번째 사례와 마찬가지로 B가 간점점유자, C가 직접점유자로서 B, C 모두를

명도소송의 상대방이 될까요?

판례법리 하나를 소개해 드리겠습니다.

<대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다50203,50210 판결>

불법점유를 이유로 하여 부동산의 인도를 청구하는 경우 현실적인 점유자를 상대로 하여야 하는 것(사례3)과 달리 약정에 의하여 부동산의 인도를 청구하는 경우에는 그 상대방이 직접점유자로 제한되지 아니하고 간접점유자를 상대로 하는 청구도 허용된다(사례2).

다만, 다른 사람의 직접점유로 인하여 상대방의 인도의무의 이행이 불가능한 경우에는 그 상대방에 대한 부동산의 인도청구는 허용되지 아니하고 여기에서

인도의무의 이행불능은 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라

사회생활에서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 상대방의 인도의무의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다.

판례에 따르면, 불법점유를 이유로 인도청구를 하는 경우 현실적인 점유자를 상대로 명도소송을 제기해야 합니다.

​B와 C의 점유는 소유자 A에 대하여 불법점유에 해당하므로 현실적으로 점유하고 있지 않은 B에게는 명도를 구할 수 없습니다.

A와 B 사이에 아무런 약정이 없다는 점에서 약정에 의한 인도청구도 불가능합니다.

그렇다면, 현실적인 점유자 C만을대상으로 명도를 구해야 하는 것이고,

B에게는 불법행위에 기한 손해배상책임만을 물을 수 있습니다.

​지금까지 명도청구의 상대방에 대하여 알아보았습니다.

​

위에서 제시한 사례들 외에도 다양하고 까다로운 사건들이 실생활에서 많이 일어나고 있습니다.

​그 복잡하고 어려운 사건이라도 명도소송의 상대방을 정확히 파악해 낸다면

명도문제를 신속히해결할 수 있을 것입니다.