명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 박지수 변호사입니다.  

  2015년 상가건물임대차보호법이 개정되면서 상가 임차인의 권리금 회수기회를 법적으로 보장받을 수 있게 되었지만, 여전히 상가건물의 권리금에 대한 분쟁이 만연합니다. 법적으로 보호되는 권리임에도 불구하고 상가권리금에 대한 분쟁이 발생하는 이유는 권리금 및 권리금계약의 특성을 잘 이해하지 못한 채 상가권리금 계약을 한 경우가 많기 때문입니다.

  권리금은 사업운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용으로, 상가의 숨은 가치를 반영하여 현재 가치를 측정한 금액을 의미합니다. 즉, 기존의 임차인이 영업 활동을 통해 쌓아 올린 유·무형의 재산적 가치를 임대차계약 기간이 끝나면 새로 들어올 임차인에게 요구하는 일종의 ‘영업권’으로 볼 수 있습니다. 

  일반적으로 권리금은 거래 당사자들 간의 합의로 금액을 책정합니다. 이는 상가 입지에 대한 프리미엄을 의미하는 ‘바닥권리금’, 기존 영업하던 임차인이 확보한 고객을 인수받는 금액인 ‘영업권리금’, 투자한 시설에 대해 감가상각 후 잔존 시설의 가치에 대한 금액인 ‘시설권리금’으로 세분화 됩니다.

  권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하라고 하는 계약을 의미하고, 권리금계약은 임대차계약이나 임차권 양도계약 등에 수반되어 체결되지만, 임대차계약 등과는 별개의 계약이기 때문에 임대인은 상가권리금계약의 당사자가 아닙니다.

  권리금과 관련한 분쟁은 권리금계약의 당사자가 아닌 임대인에 의하여 권리금 회수기회가 박탈하는 경우가 생기거나, 임대인이 재건축 등을 이유로 권리금 회수를 방해할 목적이 없었으나 결과적으로 임차인의 권리금 회수기회가 박탈당하는 경우가 발생할 수 있다는 점에서 발생합니다.

  이러한 문제를 해결하기 위하여 상가건물임대차보호법은 새로운 임차인을 구하고 권리금 회수의 기회를 임대인으로부터 방해받지 않을 권리를 보장하여 임대인에게 손해배상 책임을 물을 수 있고, 부득이 권리금 회수기회가 박탈당하는 경우는 책임을 지지 않게 규정하고 있습니다.

  다만, 여기에서도 임대차계약과 권리금계약은 별개이기 때문에 예외적인 경우를 제외하고 직접 임대인에게 권리금 지급을 요청할 수 있는 것은 아닙니다. 해당 규정들은 손해배상책임에 대한 것이기 때문입니다.

  결론적으로 상가권리금 분쟁이 발생하는 이유 대부분은 임대인과 임차인 간의 임대차계약과는 달리 권리금계약은 임대인을 배제한 구 임차인과 신 임차인 간의 계약이기 때문에 임대인은 권리금계약의 당사자가 아니며 법률적으로 임대인에게 직접 청구할 수 있는 구조가 아니라는 점을 인식하지 못하고 권리금계약을 체결하기 때문에 발생합니다.

  권리금의 특성상 권리금 산정 방식에 대한 규정이 없어 권리금 액수 자체를 관습 또는 당사자 간의 합의에 따라 정해지고, 현행 상가건물임대차보호법에는 구 임차인이 신 임차인에게 권리금을 돌려받을 수 있는 ‘기회’만 보장할 뿐 권리금 자체를 보호하고 있지는 않기 때문에 권리금 계약체결 시 ‘표준권리금계약서’를 작성하거나 법률적 검토를 받는 등 신중을 기할 필요가 있을 것입니다.