명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 정민경변호사입니다. 

부동산시장의 급변으로 매매계약을 체결한 후 계약을 해제하고 매매를 하지 않거나, 더 좋은 조건으로 매매계약을 체결하고 싶어하는 경우가 발생곤 하는데요, 이때 적용되는 규정이 민법 제565조입니다. 

민법 제565조 제1항은 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다.

부동산매매계약서를 보면 ‘계약의 해제’에 관한 규정이 기재되어 있는데요 ‘매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다는 것을 내용으로 하고 있고, 이 내용이 바로 민법 제565조 제1항을 반영한 것입니다.

때문에 위 내용을 배제하는 다른 약정이 없는 한 매도인은 매수인으로터 지급받은 계약금의 배액을 반환하고, 매도인은 기 지급한 계약금을 포기하는 방법으로 매매계약을 해제할 수 있는데요, 문제는 매수인이 중도금이나 잔금을 일부라도 이행한 경우에는 위 규정에 따른 해제가 불가능하다는데 있습니다.

그래서 부동산을 꼭 매수하려는 매수인은 매도인이 위 규정에 따라 계약을 해제하기를 원하지 않을 것이고, 매도인이 계약해제를 위해 계약금 배액반환을 통지하는 순간 중도금이나 잔금 등을 이행하여 계약이 해제되는 것을 막으려할 것입니다.

실제로 중도금이나 잔금 등의 이행기의 약정이 있는 경우라고 하더라도 사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다는 것이 법원의 입장입니다. 이는 스스로 기한의 이익을 포기하는 것까지 막을 수 없다는 취지로 볼 수 있습니다.

그러나 자신의 기한의 이익 포기가 상대방의 기한의 이익까지 해한다면 이는 제한되어야 할 것입니다. 

법원도 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다고 해석하고 있습니다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결).

다만, 법원은 매도인이 민법 제565조에 따라 계약을 해제할 때에는 계약금의 배액을 제공은 해제권을 보유하고 있는 기간안에 적법한 제공을 한 때에 계약이 해제된다고 봐야할 것이라고 하여 민법 제565조에 따른 해제를 위해서는 반드시 계약금 배액의 제공이 있어야 한다는 점을 지적하고 있습니다.

매도인이 매수인의 계좌정보를 받기 위해 우선 해제의사를 통지하고 그 통지를 받은 매수인이 중도금 또는 잔금을 지급하더라도 이행으로 해석되지는 않으나 매도인은 중도금 또는 잔금일 전에 실제로 계약금의 배액을 매수인에게 지급하여야 해제된다는 것입니다.

우리 법원의 입장을 종합해보면, 매도인 입장에서 민법 제565조의 해제권을 보다 분명하게 보장받고 싶다면 특약으로 중도금 또는 잔금을 이행기 전에 임의로 지급할 수 없도록 정하는 것이 도움이 될 것이고, 매수인 입장에서 위와 같은 특약이 없는 경우 이행기 전에 중도금 또는 잔금의 일부를 지급하면 매수인의 해제권 행사를 막을 수 있다고 정리할 수 있습니다.

매매계약에 있어서 민법 제565조의 해제는 생각보다 자주 발생하고 있는데요, 상황에 따라 자신이 가지는 권리를 정확히 안다면 분쟁을 쉽게 해결할 수 있을 것입니다.