명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 정민경변호사입니다. 

코로나19로 어려움을 겪는 분들이 많은데요, 특히 큰 어려움을 겪고 있는 자영업자들을 위해 지난 2020. 9. 29. 상가건물임대차보호법 제10조의9로 

계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례가 신설되어 시행되었습니다.

임차인이 2020. 9. 29. 개정 상가건물임대차보호법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다고 하여, 위 기간 동안에는 임차인이 차임을 연체하였다고 하더라도 10년 갱신요구권(제10조 제1항 제1호), 권리금회수기회권(제10조의4 제1항 단서) 행사에 영향이 없고, 

차임연체로 인한 해지(제10조의8)도 할 수도 없다고 하여 임차인을 특별히 

보호하였습니다.

  2020. 9. 29. 위 규정이 시행되었기 때문에 6개월을 계산하면 2021. 3. 29.

이므로 이제 위 임시특례는 종료하였습니다.

  최근 3개월 이상 차임이 지급되지 않고 있다는 임대인의 상담 전화가 증가하고 있는데요, 위 임시특례를 알지 못하여 계약을 해지할 수 있다고 생각하는 

경우가 많이 있습니다.

  그러나 위 임시특례로 인해 총 9기의 차임을 연체한 상태여야 계약을 해지할 수 있습니다. 2020. 9. 29. 이전에 연체한 차임이 없다면 앞으로 3기의 차임을 더 연체하였거나, 2020. 9. 29. 이전에 이미 연체한 차임과 합하여 3기의 차임액에 달하는 경우에 한하여 임대차계약을 해지할 수 있는 것입니다. 

따라서 임차인은 앞으로 더 이상 차임을 연체하지 않도록 유의하여야 합니다.

  문제는 6개월 간의 임시특례 기간 동안 미지급한 차임액이 보증금을 초과하는 경우입니다. 이 경우 임대인은 임대차계약이 종료했을 때, 차임을 지급받을 수 있을지 불안할 수 밖에 없는데요, 위 임시특례는 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않는다고 정하고 있으므로 

보전처분, 지급명령 등을 통해 채권을 확보할 수 있을 것입니다.

  임대인 입장에서는 다소 억울한 생각이 들 수 있을 것 같은데요, 전염병이라는 특수한 상황에서 모두가 어려움을 겪고 있기에 어느 때보다 서로를 

배려하고 이해하는 마음이 필요하지 않을까 합니다.