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HOME > 커뮤니티 > 명도이야기 |
 작성일 : 2021.03.03 |
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| 임대인 사망 후 보증금의 반환청구 |
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임대인 사망 후 보증금의 반환청구
명도만 생각합니다. 법무법인 명도, 정현종 변호사입니다.
임대차가 종료하면 임차인은 임대인에 대하여 임대차보증금반환을 청구할 수 있는데요.
그런데 임대차 존속 중에 임대인이 사망한 경우 누구를 상대로 임대차보증금 반환을 청구해야 할까요?
우선, 임대인이 사망한 경우 그 상속인들이 임대인이 되는지 여부를 알아봐야 합니다.
주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법에서는 아래와 같이 대항력 있는 임차인의 경우 임대차 존속 중에 임대차 목적물을 양수하거나 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고 있습니다.
<주택임대차보호법>
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인 (그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
<상가건물 임대차보호법>
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조,
소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인 (그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. |
따라서 임대인이 임대차 존속 중에 사망한 경우에는 그 상속인이 임대인의 지위를 승계하게 됩니다.
그런데 만약 상속인이 여러 명이라서 임대인의 지위를 공동상속하는 경우에,
임대차 종료 후 임차인은 누구를 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있을까요? 예를 들어, 보증금이 1억 원인 임대차 존속중에 임대인이 사망하여 상속인 A, 상속인 B가 임대인의 지위를 공동상속한 경우,
임대차 종료 후 임차인은 누구를 상대로 보증금 반환을 청구해야 할까요?
A에게 5,000만 원, B에게 5,000만 원을 청구해야 할까요?
아니면 누구에게든 전체 1억 원을 청구할 수 있을까요?
대법원은 임대인의 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다고 보고 있습니다 (대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결 참조).
불가분채무라는 말이 어려울 수 있는데, 결론적으로 위의 예에서 임차인은 A, B에 대하여 각 5,000만 원씩 청구할 수 있는 것이 아니라 전체 1억 원을 청구할 수 있다는 뜻입니다.
불가분채무란 여러 명의 채무자는 채무 전부를 이행할 의무가 있고,
채무자 1인의 이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면하게 되는 것을 말합니다.
즉, 위 예에서 A 또는 B는 임차인에 대하여 전체 1억 원의 보증금 반환 채무를 부담하고,
A 또는 B 중 한 명이 임차인에게 1억 원을 반환하면 나머지 한 명은 그 채무를 면하게 되는 것입니다.
따라서 임차인은 A 또는 B 누구를 상대로 하든 상관없이 전체 보증금 1억 원을 청구할 수 있습니다. |
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