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HOME > 커뮤니티 > 명도이야기 |
 작성일 : 2021.02.15 |
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| 임차건물 매수인의 임차인에 대한 기발생 연체차임 지급 청구 가능성 |
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임차건물 매수인의 임차인에 대한 기발생 연체차임 지급 청구 가능성
명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정현종 변호사입니다.
최근 주택 또는 상가건물 매매에 관한 관심이 증대되고 있습니다.
상가건물 또는 주택을 매수하였는데 부동산 매도인과 이미 임대차계약을 체결한 임차인이 존재하는 경우가 많습니다.
위와 같은 경우, 부동산 매수인은 특별한 사정이 존재하지 않는다면 임대인의 지위를 승계하게 됩니다.
그런데 매수한 부동산에 존재하는 임차인이,
종전 임대인인 부동산 매도인과의 임대차계약 관계에서 차임을 연체하고 있는 경우가 있습니다.
위와 같은 경우, 임대차관계가 존속 중인 부동산을 매수하여 임대인의 지위를 승계한 임차건물의 매수인은 임차인에게 이미 발생한 연체차임 지급을 요구할 수 있는지 문제가 됩니다.
대법원은 위 쟁점에 대하여, 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다는 판시를 하였습니다.
임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면,
양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다.
그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다.
차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다. (대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결) |
그러나 대법원은 아울러,
임차건물의 양수인이 채권양도절차를 거치지 않은 경우라도,
임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에는,
임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다고 판시 하였습니다.
임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다.
따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.
임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다.
일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.
(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결) |
따라서 임차건물의 매수인은 임차인이 종전 임대인에게 연체한 차임 등이 존재하는 경우,
채권양도절차를 거쳐 임차인에게 직접 연체차임을 구하거나,
임대차계약이 종료된 경우 보증금에서 연체차임을 공제한 나머지 금원만을 반환할 수 있습니다.
임차건물 매수인의 경우 임차인의 차임연체 여부를 주의 깊게 확인할 필요가 있겠습니다. |
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