사업시행인가·고시와 갱신거절
명도만 생각합니다. 법무법인 명도, 정현종 변호사입니다.
도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업이 시행되는 경우가 있습니다.
재개발이나 재건축이 이루어지는 경우인데요.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 제7호 다목에 따르면 ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’ 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 정당한 사유를 가지게 됩니다.
도시 및 주거환경정비법에 따라 재개발이나 재건축이 이루어지는 경우 위 조항의 ‘다른 법령’에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우이므로 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
그런데 재개발이나 재건축은 추진하다가 무산되는 경우도 있고,
그 절차가 길어 실제 철거 또는 재건축을 할 때까지는 시간이 오래 걸리기도 합니다.
그렇다면 임대인은 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업이 진행된다는 이유로 무조건 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있을까요?
우선 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업의 절차는 간략하게 아래와 같이 진행됩니다.
위와 같은 절차로 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업이 진행 되는데요.
그렇다면 위 단계 중 어느 한 단계라도 진행중이라면 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있을까요?
대법원은 최근 판결에서 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업의 단계에 따라 달리 판단하였습니다.
특히 위 단계 중 막바지 단계라 할 수 있는 사업시행인가·고시와 관리처분계획인가·고시의 효과를 달리 보고 있습니다.
그 이유는 도시 및 주거환경정비법 규정 및 기존 판례 때문인데요.
대법원은 아래와 같이 판단하였습니다.
○ 대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결
구 도시 및 주거환경정비법 (2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)에 따라 정비사업이 시행되는 경우 관리처분계획 인가·고시가 이루어지면 종전 건축물의 소유자나 임차권자는 그 때부터 이전 고시가 있는 날까지 이를 사용·수익할 수 없고 (구 도시정비법 제49조 제6항),
사업시행자는 소유자, 임차권자 등을 상대로 부동산의 인도를 구할 수 있다 (대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결 참조).
이에 따라 임대인은 원활한 정비사업 시행을 위하여 정해진 이주기간 내에 세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 있다.
따라서 임대차 종료 시 이미 구 도시정비법상 관리처분계획 인가·고시가 이루어졌다면,
임대인이 관련 법령에 따라 건물 철거를 위해 건물 점유를 회복할 필요가 있어 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다.목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 있다.
그러나 구 도시정비법상 사업시행인가·고시가 있는 때부터 관리처분계획 인가·고시가 이루어질 때까지는 일정한 기간의 정함이 없고 정비구역 내 건물을 사용·수익하는 데 별다른 법률적 제한이 없다.
이러한 점에 비추어 보면, 정비사업의 진행 경과에 비추어 임대차 종료 시 단기간 내에 관리처분계획 인가·고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 없는 한,
구 도시정비법에 따른 사업시행인가·고시가 이루어졌다는 사정만으로는 임대인이 건물 철거 등을 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있다고 할 수 없어 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다.목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 없다.
이와 같이 임대차 종료 시 관리처분계획 인가·고시가 이루어졌거나 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등으로 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다.목의 사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.
위와 같이 대법원은 사업시행인가·고시 단계에 있다면 원칙적으로 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 정당한 사유를 가지지 않지만,
예외적으로 단기간 내에 관리처분계획 인가·고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 경우에는 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. |
작성일 : 2021.01.11