임대인이 실거주를 이유로

임차인을 속여 갱신거절한 경우

손해배상액 산정

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 이하늘 변호사입니다.

주택임대차보호법 개정 이후

임대인의 실거주에 따른

갱신거절에 대한

상담이 늘고 있는데요. 

임대인이 본인 또는 직계존속,

직계비속의 실거주를 이유로

갱신거절을 하였는데,

이후 다른 임차인에게

더 높은 차임으로

임대차계약을 체결한 경우,

임차인은

주택임대차보호법 제6조의3

제5, 6항에 따라

임대인에게 손해배상을

청구할 수 있습니다.

임차인이 전세보증금 4억원의

주택에 거주하는데

임대인이 임차인에게

자신이나 직계존속, 직계비속이

거주한다고 속여 임차인을 퇴거시킨 후

잠시 주민등록을 이전해 놓았습니다.

임대인은 그로부터 6개월 뒤

전세보증금 5억원에

다른 임차인에게 임대를 하였는데요.

기존 임차인이

새로 얻은 같은 지역, 같은 유형,

같은 방이나 면적의 주택 임대료가

전세보증금 4억 5천만원이라면,

그에 따른 주택임대차보호법 제6조의3

제6항 각호의 손해배상액은

다음과 같습니다.

1. 갱신거절 당시 월차임 3개월분 

4억원 × 2.5%

{주택임대차보호법

제7조의2 제2호에 따른 환산율

(한국은행에서 공시한

기준금리 0.5% + 대통령령으로

정하는 이율 2%)}

/12개월 ×3개월

= 2,499,999원

2. (제3자에게 임대해 얻은 환산월차임

– 갱신거절 당시 환산월차임)×24개월

{(5억원×2.5%/12개월=1,041,666원)

-(4억원×2.5%/12개월=833,333원)}

×24개월 = 4,999,992원

3. 임대인의 갱신거절로 임차인이 입은 손해액

이사비 1,000,000원(예시) + 

중개수수료 1,000,000원(예시) +

{임차인이 새로 체결한 계약의 환산월차임

(4.5억원×2.5%/12개월=937,500원)

- 5% 임대료 인상율 상한제 하에서

임차인이 계약이 갱신되었더라면

얻을 조건의 환산월차임

(=최대 4.2억원×2.5%/12개월=875,000원)}

×24개월 = 3,500,000원

따라서 위 사례에서

임차인은 위 각 호 중 가장 큰 금액인

4,999,992원을 임대인에게

손해배상으로 청구할 수 있습니다.

실무상 제3호에 따른

임차인이 입은 손해액은

입증의 어려움이 있어

제1호나 제2호 중 큰 금액을 선택하여

청구해야 할 것으로 보입니다.