중개대상물

확인설명서에 계약갱신요구권

행사여부의 기재

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

지난달

홍남기 부총리 겸

기획재정부장관이

2020. 7. 31. 개정

주택임대차보호법으로 인해

곤란을 겪고 있다는 기사가

주목을 받았는데요,

주택 매매에 있어서

임차인의 갱신요구권 행사로 인한 문제가

발생함에 따라 이에 대한 대책으로

공인중개사가 작성하는

중개대상물 확인설명서에

임차인의 계약갱신요구권 행사여부를

기재하도록 하는 내용으로

공인중개사법 시행규칙을

개정하겠다고 발표하였습니다.

정부가 다주택을 보유하는

고위 공직자들에게 보유 주택을

매도할 것을 권고하였고,

홍남기 부총리는

이에 따라 의왕 소재 아파트를

매도하기 위해

매매계약을 체결하였는데,

계약시 퇴거하기로 한

임차인이 마음을 바꾸어

갱신요구권을 행사하여

아직 잔금을 지급받지도,

소유권을 이전하지도 못하고 있는

상황이 되었다고 합니다.

홍 부총리가 현재 거주하는 전셋집도

소유자가 실제 거주하겠다는

의사를 밝혀 집을 비워줘야

한다고 하니 상당히 난처한

상황에 놓였다할 수 있습니다.

그러나 2020. 7. 31. 개정

주택임대차보호법으로

이와 같은 일이 빈번하게

일어나고 있고,

이로 인한 분쟁이

증가하고 있습니다.

이는 명확하지 않은 유권해석이

혼란을 야기한 것이라

할 수도 있지만,

근본적인 문제는 너무 급하게

법률 시행하여 예측할 수 없는

법률상 지위에 변동이

있었기 때문이 아닐까 합니다.

매매계약 체결 당시 퇴거를 약속한

임차인이 추후 말을 바꾸어

갱신요구권을 행사하여 매도인과

매수인 간의 분쟁이 발생하는 것을

방지하기 위해 결국 국토교통부는

매매계약당시 임차인이

계약갱신청구권을 행사했는지 여부를

중개대상물 확인설명서에

기재하도록 하는 내용으로

공인중개사법 시행규칙을 개정하여

조만간 입법예고를

진행하기로 했다고 발표하였습니다.

공인중개사법 제25조 제1항은

개업공인중개사는

중개를 의뢰받은 경우에는

중개가 완성되기 전에

다음 각 호의 사항을 확인하여

이를 해당 중개대상물에 관한

권리를 취득하고자 하는

중개의뢰인에게 성실·정확하게

설명하고,

토지대장 또는

부동산종합증명서, 등기사항증명서 등

설명의 근거자료를 제시하여야

한다고 정하고 있고,

같은 법 시행령 제21조에서

개업공인중개사가 확인·설명하여야 하는

사항을 정하고 있으며,

같은 법 시행규칙에서

중개대상물 확인·설명서의

서식을 정하고 있습니다.

국토교통부가 한국공인중개사협회에

보낸 공문에 따르면

중개대상물 확인·설명서 서식

내용 중

‘실제 권리관계 또는

공시되지 않은 물건의 권리 사항’에

계약갱신 요구권 행사여부를

체크하는 항목을 반영하였습니다.

결국 공인중개사는

매매계약을 체결할 때

중개대상물에 거주하는

임차인의 의사를 직접 확인하여야 하는

의무를 부담하게 됩니다.

중개대상물 확인·설명서에

기재된 내용이 사실과 일치하지 않는 경우

그 책임을 질 수 있기 때문입니다.

다만,

공인중개사가 중개 당시 임차인이

이미 계약갱신요구권을 행사하였는지

여부를 확인할 수는 있을지

모르겠으나,

장래에도 계약갱신권을

행사하지 않겠다는 의사를

밝힌 것으로 볼 수 있을지

의문입니다.

더욱이 주택임대차보호법은

강행규정으로

“이 법에 위반된 약정으로서

임차인에게 불리한 것은

그 효력이 없다”라는 점에서,

(주택임대차보호법 제10조)

계약갱신요구권을

행사할 수 있는 기간 동안

계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는

약정이 효력이 있는지

의문이 아닐 수 없습니다.

이번 개정이

매매계약상 혼란을

다소 감소시킬 수 있을지는

모르겠으나,

여전히 분쟁의 불씨가 남아있고,

공인중개사의 책임이 추가됨에 따라

분쟁의 당사자를 증가시키는

결과를 가져오지 않을까 우려됩니다.

어쨌든 매매계약을 체결함에 있어서

당사자는 공인중개사가 작성하는

중개대상물 확인·설명서를

꼼꼼히 확인하여야 하고,

임차인이 계약갱신요구권을

행사하지 않을 것인지에 대해

정확히 확인하여 계약을

진행 하여야 할 것입니다.

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