종전 임차인으로부터

시설물을 인수받은

임차인의 원상회복의무 범위

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정현종 변호사입니다.

임대차 관계가 종료된 경우,

임차인은 임대인에게

원상회복의무(민법 제654조, 제615조)를

부담하고, 원상회복의 방법은

특별한 사정이 없는 한

임대 당시의 상태로 임차목적물을

반환하여야 합니다.

그런데 실무상 새로운 임차인이

종전 임차인으로부터 시설을 인수하여

영업을 하였던 경우가 있는데,

위와 같은 경우

새로운 임차인은 종전 임차인이

설치한 시설물에 대하여도

원상회복의무를 부담하는지

여부에 대하여 자주 문제가 발생합니다. 

위와 같은 분쟁들에 관하여

대법원은 다음과 같이 판시하였습니다.

[판례①]

전 임차인이 무도유흥음식점으로

경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터

임차하여 내부시설을

개조 단장하였다면

임차인에게 임대차 종료로 인하여

목적물을 원상회복하여

반환할 의무가 있다고 하여도

별도의 약정이 없는 한

그것은

임차인이 개조한 범위 내의 것으로서

임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로

반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이

시설한 것까지 원상회복할 의무가

있다고 할 수는 없다

(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결).

[판례②]

갑 주식회사가 점포를 임차하여

커피전문점 영업에 필요한 시설

설치공사를 하고

프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고,

을이 이전 임차인인 

갑 주식회사로부터

위 커피전문점 영업을 양수하고

병 주식회사로부터 점포를 임차하여

커피전문점을 운영하였는데,

임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을

철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여

철거하고 반환할 보증금에서

시설물 철거비용을 공제한 사안에서,

임대차계약서에 임대차 종료 시

을의 원상회복의무를 정하고 있으므로

병 회사가 철거한 시설물이 점포에

부합되었다고 할지라도 임대차계약의

해석상 을이 원상회복의무를

부담하지 않는다고 보기 어렵고,

을의 전 임차인인 갑이

설치한 것이라고 해도

을이 철거하여 원상회복할

의무가 있다

(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).

위 판시 내용을 보면,

법원은 상치되는 판시를 하여

견해가 일관되지 못한 것으로

보일 수 있습니다.

그러나

2017다268142 판결 설시 내용 중에는

“대법원 90다카12035판결은

이 사건과 달라 이 사건에 원용하기에

적절하지 않다”는 설시 내용이 있습니다.

즉,

위 판례① 및 판례②는

사실관계가 다르며,

법원은 사실관계에 따라 판단을

달리하는 취지로 해석할 수

있을 것 같습니다.

판례①은

종전 임차인이

설치한 시설물에 대한

원상회복의무에 관하여

특별한 정함이 없었던 반면,

판례②는

종전 임차인이

설치한 시설물에 대한

원상회복의무에 대하여 별도로

약정 하였던 사안으로,

각 사실관계에 차이가 존재합니다.

결국, 새로운 임차인이

종전 임차인으로부터

시설을 인수하여 영업을

하였던 경우에는,

새로운 임차인이 종전 임차인이

설치한 시설물에 대하여도

원상회복의무를 부담하는 것으로

특별히 정하여둔 경우에만

종전 임차인으로부터 인수받은

시설물에 대하여도 원상회복의무를

부담하는 것으로 정리할 수

있을 것 같습니다.

신규 임차인이 종전 임차인으로부터

시설을 인수하여 영업을 하는 경우,

임대인과 임차인 모두 임대차계약서상

원상회복의무를 정하는 것에

더욱 신중해야겠습니다.