[법무법인 명도]

소부분 전대차와 임대차계약 해지

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 이하늘 변호사입니다.

오늘은 생활 속 법률 지식을

알아보도록 하겠습니다.

A씨는 상가 건물 1층의 임차인으로

해당 층 전체에서 식당을

운영하고 있습니다.

A씨는 자신의 친구 B에게

식당 한 편을 내주며

테이크아웃 커피점을

운영할 수 있도록 해주었고,

소정의 월세도 받기로 했습니다.

이 사실을 알게 된 A의 임대인은

A에게 임대차계약 해지통보를 했는데,

이 경우 임대차계약 해지의 효력이 있을까요?

임차인이 임대인의 동의 없이

임차 목적물을 타인에게 전대할 경우,

이는 임대차 계약 해지 사유에 해당하나,

임대차목적물의 소부분을 전대할 경우에는

민법 제632조에 따라

민법 제629조 내지 제630조는 적용되지 않습니다.

즉, 임대인의 동의 없이

임대차목적물 전부를

무단 전대하는 것은

계약 해지 사유에 해당하나,

임대차목적물의 소부분을

전대하는 것은 유효한 것인데요.

소부분을 정의하는 명확한 판례는 없지만,

통상 임차인이 사용하는 부분보다는

적은 부분이어야 한다고 보는 것이

상식적이라 할 것입니다. 

다만, 상가 건물의 경우는

소부분 전대라 하더라도

상가임대차보호법 제10조 제1항 제4호에 따라

갱신 거절 사유에는 해당합니다.

그러나 민법 제632조는

임의규정으로 당사자 간에 해당 규정의

적용을 배제할 수 있는데요.

일반적으로 사용하는 부동산임대차계약서에는

“임차인은 임대인의 동의 없이

위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나

전대, 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며

임대차 목적 이외의 용도에 사용할 수 없다”고

기재되어 있고,

해당 문구가 계약서에 기재되어 있다면

목적물 전부는 물론 소부분 전대차도

금지된다고 볼 수 있습니다. 

임대차계약 체결 시 계약 당사자들은

계약서에 기재된 사항을

꼼꼼하게 살펴보아야 할 것입니다.