상가건물임대차의 차임감액청구권

​ 

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

지난 이야기에 이어

개정 상가건물임대차보호법 중

차임감액청구에 대한 이야기를

이어가 보도록 하겠습니다.

상가건물임대차보호법

제11조 제1항은

차임 또는 보증금이

임차건물에 관한 조세,

공과금, 그 밖의 부담의 증감이나

경제 사정의 변동으로 인하여

상당하지 아니하게 된 경우에는

당사자는 장래의 차임

또는 보증금에 대하여

증감을 청구할 수 있다고

정하면서 단서로 증액의 경우

대통령령으로 정하는 기준에

따른 비율을 초과하지 못한다고

정하고 있습니다.

상가건물임대차보호법 제11조에

대해서는 앞서

명도이야기에서 몇 차례 이야기를

나눈 적이 있었는데요,

‘증액청구’에 관한 이야기가

주를 이루었고

그 한계에 대한 이야기도

충분히 나누어 보았습니다.

이번 개정은 코로나19와

같은 사정에도

‘조세, 공과금,

그 밖의 부담의 증감이나

경제사정의 변동

이라는 추상적인 규정으로 인해

증감청구권의 요건이 제한적으로

해석되어 증감청구권이

활용되기 쉽지 않다는데

개정 이유를 밝혔습니다.

그래서 상가건물임대차보호법

제11조 제1항 중

전단을 차임 또는 보증금이

임차건물에 관한 조세,

공과금, 그 밖의 부담의 증감이나

「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 

제2조 제2호에 따른

제1급감염병 등에 의한

경제사정의 변동으로 인하여

상당하지 아니하게 된 경우에는

당사자는 장래의 차임

또는 보증금에 대하여

증감을 청구할 수 있다고

개정하였습니다.

실제로 임차인이

차임감액청구권을 행사한

사례는 찾아보기가 힘든데요, 

이번 개정으로 적어도

코로나19와 같은 전염병으로

경제사정에 변화가 있다면

차임감액청구는

인정이 될 것으로 보입니다. 

다만,

임대인의 자발적인 참여와

형평을 고려하여

같은 조 제3항으로

「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」

제2조 제2호에 따른

제1급감염병에 의한

경제사정의 변동으로 차임 등이

감액된 후 임대인이 제1항에 따라

증액을 청구하는 경우에는

증액된 차임 등이 감액 전

차임 등의 금액에 달할 때까지는

같은 항 단서를

적용하지 아니한다는 것을

신설하였습니다.

이번 개정된

차임감액청구권 내용을 정리해보면,

코로나19로 인해

경제위기를 겪고 있는 현재 상황에

비추어 보았을 때,

임차인이 임대인에게

차임감액을 청구할 수 있고,

법원도 이를 인정할 가능성이

높아 보입니다.

그리고 임대인이 차임을

감액하여 준 경우

임대인은 다음 갱신시

감액된 차임이 아닌

기존 차임을 기준으로 5% 이내로

증액할 수 있습니다.

문제는 임차인 입장에서

임대인이 동의하여 주지 않는 한

법원에 차임감액청구소송을

제기하여야 한다는 것이고,

법원은 감액된 차임을 적절하게

산정하기 위해 기존 차임증액소송과

같이 감정 등의 방법을 통해

판단할 수밖에 없다는 데 있습니다. 

또, 임대인 입장에서

임차인의 차임감액청구에

동의하여 차임을 감액하여

주었다가 갱신계약을 체결하면서

기존 차임으로

또는 기존 차임의 5% 이내로

증액하고자 할 경우

임차인이 동의하여 주지 않으면

기존 명도이야기에서

언급한 것과 같이

법원에 차임증액청구소송을

제기하여야 한다는 것입니다.

이와 같이

이번 개정에 의하더라도

실제 적용에 있어서 상당한 난항이

예상되므로 이를 어떻게 조율할지

지켜볼 필요가 있어 보입니다.