상가건물임대차의 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

최근 임대차보호법의 개정이

폭풍과 같이 이루어지고 있는데요,

코로나19로 인한 경제사정이

그만큼 좋지 않다는 것을

방증하는 것 같아

씁쓸한 마음입니다.

지난 24일 국회본회의에서

개정 상가건물임대차보호법

시행일부터 6개월까지의

기간 동안 연체한

차임액은 같은 법

제10조제1항제1호,

제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의

적용에 있어서는 차임연체액으로

보지 아니한다는

계약 갱신요구 등에 관한

임시 특례를 담은

상가건물임대차보호법

개정안이 통과되었습니다. 

상가건물임대차보호법 제10조 제1항은,

임대인은 임차인이 임대차기간이

만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지

사이에 계약갱신을 요구할 경우

정당한 사유없이 거절을 하지 못한다는

임차인의 갱신요구권을

정하고 있는데요,

그 예외로 같은항 제1호는

임차인이 3기의 차임액에

해당하는 금액에 이르도록

차임을 연체한 사실이

있는 경우를 정하고 있습니다.

같은 법 제10조의 4는

임차인의 권리금회수기회권에

대해 정하고 있는 것으로

갱신요구권과 마찬가지로

임차인이 3기의 차임액에

이르도록 차임을 연체한 경우

임차인은 권리금회수기회권을

주장할 수 없습니다.

그리고 같은 법 제10조의 8은

임차인의 차임연체액이

3기의 차임액에 달하는 때에

임대인이 임대차계약을

해지할 수 있다는 것입니다.

위 3가지는 모두

‘3기의 차임액에 달하도록

차임을 연체한 경우’

임차인이 권리행사가

제한되는 것인데,

이번에 통과된

상가건물임대차보호법은 제10조의 9로

계약 갱신요구 등에 관한

임시 특례를 정하면서

이 법 시행일로부터

6개월 동안은 임차인이

차임을 연체하더라도

위 3가지에 있어서는

차임연체액으로

보지 않도록 하였습니다. 

즉, 위 기간 동안 차임을 연체해도

임차인은 추후 갱신요구권,

권리금회수기회권을

행사함에 있어

아무런 영향을 받지 않고,

임대인은 3기 이상의

차임연체를 이유로

임대차계약을 해지할 수

없다는 것입니다.

이번 개정은

이 법 시행 당시 존속 중인

임대차에 적용되므로

모든 상가임대차의 당사자는

내용을 정확히 이해할

필요가 있습니다.

예를 들어,

개정 상가건물임대차보호법 시행 전에

임차인이 2기의 차임을

연체한 상황에서

개정법이 시행되었다면

이후 임차인이 6개월 동안

차임을 지급하지 않더라도

임대인은 임대차계약을

해지할 수 없고

임차인은 여전히 갱신요구권을

가지며 계약종료시

권리금회수기회를

보장받을 수 있다는 것입니다.

다만,

이미 3기 이상의 차임을

연체하였거나,

2기의 차임을 연체한

상태에서 위 법이 시행되고

6개월이 도과된 후 1기의 차임을

연체하였다면 임대인은 임대차계약을

해지할 수 있고,

임차인은 계약갱신요구권은

물론 권리금회수기회권도

행사할 수 없습니다.

그리고 중요한 것은

임차인은 위 6개월의 기간 동안

연체한 차임을 임대인에게

지급하여야 한다는 것입니다.

위 6개월의 기간 동안

연체한 차임을 갱신요구권,

권리금회수기회권, 계약해지에

적용할 수 없을 뿐,

임대인은 임차인에게

차임의 지급을 청구할 수 있고,

이를 지급하지 않을 경우

보증금에서 공제할 수 있다는 것을

기억하여야 할 것입니다. 

이번 개정에서

차임감액청구에 대한 내용도

개정되었는데요,

이에 대해서는 다음 이야기에서

이어가도록 하겠습니다.