임대인의 차임증액청구권

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

주택임대차보호법 개정으로

주택임대차에 있어서

임차인의 임대차계약 갱신요구권이

강력하게 보장되기

시작하였는데요,

법률상 강제로 임대차계약이

유지되다보니 임대인은

차임과 보증금을

얼마나 증액할 수 있는지에 대한

의문이 증가하고 있습니다.

이번 이야기에서는

개정된 주택임대차보호법을 바탕으로

‘임차인이 갱신요구권을 행사한 경우

임대인은 보증금과 차임을

얼마나 올릴 수 있을지’에

대한 이야기를 나누어 보고자 합니다.

민법은 ‘사정변경원칙’에 따라

당사자 간에 약정이

있다고 하더라도

그 약정이 급격한 사정변경으로

상당하게 되지 않은 경우

계약이 계속 중이라도

그 내용을 변경할 수 있도록

하고 있고,

이와 같은 원칙이

임대차계약에 반영된 권리가

차임증감청구권입니다.

실제로 차임‘감액’청구권을

행사하는 경우는 드물고,

임대차계약이 갱신되었을 때

임대인이 차임 ‘증액’을

청구하는 경우가

주를 이루고 있습니다.

즉, 임대차계약 종료를 앞두고

임대인은 임차인에게

보증금 또는 차임을 증액하고

이에 동의하지 않으면

계약을 종료하겠다는

의사를 밝히고,

임차인은 증액요구를

수용할 수 없다며

갱신요구를 하면,

임대인이 임차인에게

차임증액청구를 하는 순서로

이루어지는 것입니다.

이번에 개정된

주택임대차보호법을 살펴보면,

제6조의3에서

임차인의 갱신요구권을 정하면서

제3항 단서로 차임과 보증금은

제7조의 범위에서

증감할 수 있다고

정하고 있습니다.

이는 오래 전부터

갱신요구권이 인정되어 온

상가건물임대차보호법 규정과

동일한데요,

다만, 주택임대차보호법상

증액청구의 범위가

보다 구체적으로

규정되어 있습니다.

현재 주택임대차보호법과

상가건물임대차보호법

둘 다 임대료

상한 제한은 5% 이내로

정하고 있는데요,

많은 분들이 임차인이

갱신요구를 하더라도

보증금과 차임을 5%로

증액할 수 있다고 알고 있습니다.

그러나 이는 증액의 상한선이지

임대인의 증액청구로

당연히 5%가 인상되는 것이

아닙니다.

법무부와 국토교통부가

발행한 주택임대차보호법

해설집에도

갱신시 임대인이 임대료 5%의

인상을 요구하더라도

임대인과 임차인이

무조건 5%를 올려주어야

하는 것은 아니라고

답변하고 있습니다.

이와 동시에

“임대인은 임차인의 동의가 없으면

계약갱신 시 임대료 증액을

할 수 없는 것인지?”에 대한 답변으로

 “그렇지 않다”며

임대인과 임차인이 협의를 통해

기존 차임의 5% 범위 내에서

(조례가 있다면 그 범위 내)

할 수 있다고 답변하였는데요,

이는 함정이 있는 답변입니다.

임차인과 ‘협의’하여야 하므로

임차인의 동의가 없으면

임대인은 임대료를

증액할 수 없다는 것이

정확한 답변일 것입니다.

결국 계약갱신 시

임차인이 임대료 증액에

동의하지 않는다면

임대인은 법원에 차임증액을

구하는 소를 제기하는 수밖에

없다 할 것입니다.

다만, 임차인의 갱신요구권 행사로

갱신하는 것이 아니라

임대인과 임차인이 합의하여

갱신계약을 체결한다면

5%의 제한을 받지 않게 됩니다.

물론, 이 경우에는 임차인은

여전히 1회의 갱신요구권을

가지게 됩니다.

임대차보호법의 개정으로

임대인과 임차인의 권리의무가

상당히 복잡해지고 있는데요,

분쟁을 사전에 방지하고

법의 보호를 받기 위해

임대차보호법을

잘 알아둘 필요가

있을 것입니다.