법무부-국토교통부 발행 주택임대차 해설집 소개

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

Q. 개정법 시행 당시 계약만료일까지

1개월이 안 남은 경우

계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

정부는 계약갱신요구권의 행사기간은

1개월 전까지이므로 법 시행일인

2020. 7. 31.부터 2020. 8. 31. 사이에

계약기간이 종료되는 임차인들은

계약갱신요구권을 행사할 수 없다고

답변하였습니다.

Q. 임차인이 계약만료기간에 맞추어

나가기로 하였으나,

이를 번복하고 계약갱신요구권을

행사할 수 있는지?

정부는 임차인이 계약만료기간에

맞추어 나가기로

사전에 합의하였더라도

갱신요구권을 행사할 수 있다고

답변하였습니다.

그러나

법률행위에 있어서

의사의 합치가 있었는데,

당시에 존재하지 않았던 권리가

이후에 발생하였다는 이유로

이를 무효로 할 수 있는지

의문이 있습니다. 

Q. 임대인이 본인

또는 직계 존･비속의

직접 거주를 이유로

갱신 거절하였으나,

목적주택에 거주하다가 

 임대를 한 경우

어떻게 되는지?

정부는 2년이 지나기 전에

제3자에게 임대한 경우

원칙적으로

임대인은 종전 임차인이

입은 손해를

배상하여야 하나,​

예외적으로 정당한 사유가

존재하는 경우

손해배상책임을 면할 수 있다고

답변하였습니다.

정당한 사유가

어떤 것이 있을지는

언급되어 있지 않습니다.

Q. 임대인이 실거주를 사유로

갱신거절을 한 후

공실로 비워 둔 경우

주택임대차보호법 위반으로

손해배상책임을 부담하는지?

이에 대해 정부는

주택임대차보호법 제6조의3 제5항의

법정손해배상책임의 대상은 아니나,

민법 제750조에 의해

 일반불법행위책임을

지게 될 수 있다고

답변하였습니다.

이와 같은 해석은

다소 의문이 있지만,

일반불법행위 법리가

적용된다면

임대인의 고의, 과실, 위법성을

입증 해야 할 것이고

실질적인 손해에 대한

입증이 있어야 하기에

손해배상을 청구하는

임차인 입장에서는

상당한 어려움이

있을 것으로 보입니다.

Q. 임대인과 임차인이 합의로 5%를

초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지?

계약갱신요구권의 행사여부는

임차인의 선택이고,

임차인이 계약갱신요구권을

행사하지 않고

임대인과 합의하여

5%를 초과하여

임대료를 인상하는

새로운 임대차계약을

체결하는 것은

가능한 반면에,

계약갱신요구권행사시

임대인과 합의하여 5%를

초과하는 갱신계약을

체결하였다면,

이는 주택임대차보호법에

위반된 약정으로

임차인에게 불리한 약정이므로

5%를 초과한 임대료는

반환을 청구할 수 있다고

답변하였습니다.

더불어 전자의 경우

임차인은 여전히 1회의

갱신요구권을 가지게 됩니다.

Q. 개정법 시행 전

이미 임대료 5% 초과 증액하여

계약 연장 합의를 한 경우,

임차인은 계약갱신요구권을 행사하여

임대료를 5% 범위 내로

조정할 수 있는지?

앞서 답변한 것과 같이

개정법 시행 전에

이미 계약연장 합의가 있다 하더라도

임차인은 계약갱신요구권

행사가 가능하므로

계약갱신요구권을 행사하거나

합의한 연장계약을

유지하였다가 만료시점에

계약갱신요구권을 행사하는

방법도 있다고 설명하였습니다.

정부의 답변은 사견과

다른 부분도 있지만

대체로 입법취지에 입각한

해석인 것으로 보입니다.

법원이 정부의 해석

 그대로 따를 것이라

볼 수는 없으나,

​

법원의 판단이 있을 때까지

주택임대차보호법의 해석에 있어서

중요한 기준이 될 것입니다.

​

정부가 발생한 주택임대차해설집은

법무부 홈페이지 법무정책서비스

> 법무/검찰

> 주택임대차법령정보

> 자료실에서 다운받을 수 있습니다.

www.moj.go.kr