임대차3법 시행에 따른 후속 조치

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

2020. 7. 31.자

개정된 주택임대차보호법이

시행됨에 따라

부작용에 대한 우려와 함께

후속정책에 대한 논의가

활발하게 이루어지고

있는데요,

지난 8. 19.에

제3차 부동산시장 점검

관계장관회의에서

전월세 전환율을

하향하기로 하는 내용의

계획이 발표되었습니다.

[주택임대차보호법 제7조의2]

보증금의 전부 또는 일부를

월 단위의 차임으로

전환하는 경우에는

그 전환되는 금액에

①은행법에 따른

은행에서 적용하는 대출금리와

해당 지역의 경제 여건 등을

고려하여 대통령령으로

정하는 비율

And

②한국은행에서 공시한

기준금리에서 대통령령으로

정하는 이율을 더한 비율 중

낮은 비율을 곱한 월차임의

범위를 초과할 수 없다고

정하고 있습니다.

위 법률의

‘대통령령으로 정하는 비율’은

동법 시행령에서

①의 경우 연 1할,

②의 경우 연 3.5%로

정하고 있습니다.

규정에 따라 비율을 계산하면

①은 10%,

②는 4%로

(기준금리 0.5% + 3.5%)

이 중 낮은 비율을

곱하는 것이므로

②가 정하는 4%가

현재 적용되고

있습니다.

이를 2.5%로

하향하겠다는 것으로

위 시행령이 정하는 비율을

연 3.5%에서 연 2.0%로

개정할 것으로

보입니다.

만약

보증금 10억 원의

전세를 보증금 6억 원으로

조정하면서

잔여 보증금을

월세로 전환한다고

했을 때를

예로 들어보겠습니다.

현재 연 4%의 전환율이

적용되고 있으므로

[잔여 보증금 4억원 × 연 4% = 연 1,600만원]

이를 12개월로

나누면

약 월 133만 원이 됩니다.

반면에

위 개정안이 시행되면,

2.5%의 전환율이

적용되므로

[4억원 × 연 2.5% = 연 1,000만원]

약 월 83만원 정도로만

월세로

전환할 수

있게 됩니다.

임차인 입장에서는

약 월 50만 원의

월세를 절약할 수

있게 되고,

임대인은 월세 수입이

낮아지게 되므로

정부는 이와 같은 제한으로

전세의 월세전환 속도를

늦출 수 있을 것으로

보고 있습니다.

정부는

8월 입법예고를 거쳐

10월에 시행할 계획이라고

하는데요,

이후 전월세 시장에

어떤 영향을 미칠지

지켜봐야 할 것 같습니다.

이와 더불어

이번 주택임대차보호법 개정의

매우 중요한 부분인

임차인의 갱신요구권과 관련하여

임대인이 실제로 거주할 것을

이유로 갱신을 거절하였으나,

2년 기간 내에

제3자에게 임대한 경우

임차인은 손해배상을

청구할 수 있는데요,

이와 같은

허위 갱신거절로부터

임차인을 보호하기 위해

퇴거 이후에도

일정기간 주택의

전입신고, 확정일자 현황 등을

열람할 수 있도록

정보열람권을

확대하겠다는

계획도 밝혔습니다.

임차인 퇴거 후

임대인이 실제로 거주하는지,

제3자에게 임대하였는지

확인할 방법이

없다는 문제가 지적되자

이를 보완하기

위한 방법을 제시한 것으로

보이는데요,

임대인과 임차인이

서로를 의심하고

감시할 수밖에 없는

현실이 씁쓸하게

느껴지는 부분입니다.

임대차3법이

본격적으로 시행되고,

정부가 이를 보완하기 위한

후속 조치를 계속 마련하는 등

주택 시장에 많은 변화가

있을 것으로 보이는데요,​

앞으로의 추이를

지켜봐야 하겠습니다.