개정된 주택임대차보호법 Q & A

 명도만 생각합니다. 

법무법인 명도, 정민경변호사입니다. 

주택임대차보호법이 개정되고

많은 질문이 있었는데요,

 몇 가지 질문에 대해 답변하는 시간을 

가져보고자 합니다.

1. 임대인이 실제로 거주할 목적이면

임차인의 갱신요구를 거절할 수 있나요?

  네, 그렇습니다. 

이번에 개정된 주택임대차보호법에 따르면 

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전

(2020. 12. 10.부터 신규 또는 갱신한 계약은 2개월 전)까지 

임차인이 갱신요구를 하면 임대인은 정당한 사유 없이 

이를 거절하지 못하는데요, 

예외가 있습니다.

  그 중 하나가 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이

 목적 주택에 실제 거주하려는 경우입니다. 

임대인 본인뿐만 아니라 부모님, 자녀가 

실제로 거주할 예정이라면, 

임대차계약을 종료할 수 있다는 것입니다.

  규정에 의하면

 본인, 부모님(직계존속), 자녀(직계비속)로

 특정하였기 때문에 

배우자, 장인, 장모, 형제자매 등의 실제 거주는 

해당이 되지 않는다고 볼 수 있습니다.

2. 임대인이 실제로 거주한다고 해서 이사했는데 실제로 거주하지 않는다면 

손해배상 청구할 수 있나요?

  네, 가능합니다. 

개정된 주택임대차보호법은 

임대인(직계존속, 직계비속 포함)이 

실제로 거주할 것을 사유로 갱신을 거절하였음에도 

불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면

 갱신되었을 기간이 만료되기 전에

 정당한 사유 없이 

제3자에게 목적 주택을 임대한 경우

 임대인은 갱신거절로 인하여 

임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다고 정하고 있습니다.

  다만, 위 손해배상은 

‘제3자에게 목적 주택을 임대’한 경우에,

손해를 배상하여야 한다고 정하고 있으므로

 비워두거나 사용대차(무상)하는 등의 경우에는 

손해배상청구가 어려울 수 있습니다. 

이 부분은 법원이 어떻게 해석하는지에 따라 

달라질 수 있지만 

문리해석에 의하면,

손해배상 요건을 갖추었다고 

보기 어렵지 않을까 합니다.

  더욱이 손해배상이 인정되기 위해서는 

임대인이 제3자에게

 임대하였다는 사실을 

‘임차인이 입증’하여야 하는데 

신규임차인의 전입 등

임차인이 정보를 확인할 방법이

 없다는 문제가 있습니다.

관련하여 정부가 해결 방안을 

마련하겠다는 기사를 본 적이 있는데요, 

어떤 방법을 마련할지 

지켜봐야 할 것 같습니다.

3. 얼마 전에 임대차계약을 체결했는데요, 

이번 개정법이 시행되고 전세를 월세로 전환해서 다시 계약할 수 있을까요?

  아니오, 임차인이 동의하지 않는 한 불가능합니다. 

이미 계약을 체결했고 

중도금 없이 보증금 잔금일만 정해진 상태라면

 계약금 배액을 배상하고 

계약을 해제할 수는 있으나,

계약 내용을 변경하기 위해서는 

임차인의 동의가 필요합니다. 

  주택임대차보호법이 개정되기 전부터

 제7조의 보증금의 월차임 전환시 산정률을 제한하고 있습니다.

다만, 이 때에도 임차인의 동의가 없이는

 불가능하였습니다. 

동 규정은 현재에도 있으므로 

임차인과 협의하여 

보증금을 월차임으로 전환할 경우

 위 규정이 정하는 범위를 넘을 수 없습니다.

4. 집주인이 변경되었어도 새로운 집주인에게 갱신요구가 가능한가요?

  네, 가능합니다. 

주택임대차보호법 제3조 제4항은

 임차주택의 양수인은

(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)

임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 

정하고 있으므로 

새로운 집주인은 임대인의 지위를 승계합니다.

  새로운 집주인이 임대인이므로 

임차인은 임대인에게 

특별한 사정이 없는 한 갱신요구를

 할 수 있습니다.

5. 개정법 시행 전에 임대인이 갱신거절해서 이사하기로 했는데, 

임차인이 갱신요구 할 수 있나요?

  네, 가능합니다. 

다만, 이미 신규임차인과 임대차계약을 체결하였다면 불가능합니다.

  2020. 7. 31.개정 주택임대차보호법은 부칙으로

 ‘공포한 날부터 시행’하고, 

갱신요구와 차임 등의 증감청구권과 관련된 규정은 

시행 당시 존속 중인 

임대차에 대하여도 

적용한다고 정하였습니다.

  따라서 개정된 주택임대차보호법이 

시행된 시점에 

임대차가 존속 중이라면

 법 시행 전에 임대인이 

갱신거절을 하였다고 하더라도 

임차인은 갱신요구를 할 수 있습니다.

  다만, 부칙 제2조 제2항에서 

위와 같은 내용에도 불구하고 

개정된 주택임대차보호법 시행 전에 

임대인이 갱신을 거절하고 

제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 

이를 적용하지 아니한다고 정하여 

새로이 계약한 임차인을 보호하고 있습니다. 

주택임대차보호법이 급하게 시행되다보니

 새롭게 임대차계약을 체결한 신규임차인을 보호하기 위한

 장치인 것으로 보입니다. 

그래서 이 경우에는 임차인이 갱신요구를 할 수 없습니다.

6. 임차인이 갱신요구를 한 경우 임차인은 2년 동안 거주하여야 하나요?

  아니오, 그렇지 않습니다. 

개정된 주택임대차보호법 제6조의 3 제4항은

 임차인의 갱신요구에 따라 

갱신되는 임대차의 해지에 관하여는

 제6조의 2를 준용한다고 하여 

묵시적으로 갱신된 계약과 같이 

임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 

이에 따른 해지는 

임대인이 해지통지를 받은 날부터

 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.

  개정된 주택임대차보호법이 시행됨에 따라

 궁금해 하는 질문 몇 가지를 정리해보았습니다.