2020. 7. 31. 시행 주택임대차보호법(2)
명도만 생각합니다. 법무법인 명도, 정민경변호사입니다.
2020. 7. 31. 시행된 주택임대차보호법은 일명 임대차3법 중 2가지를 담고 있는데요, 그 중 하나가 지난 이야기에서 다룬 주택임차인의 갱신요구권이고, 나머지 하나가 이번 이야기에서 다룰 차임 등의 증액제한(일명 전월세상한제)입니다.
본래 주택임대차보호법 제7조에서
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 정하면서 증액의 경우 그 증감을 청구할 수 있다고 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 정하였습니다.
이번 개정에서 이를 변경하여 제1항으로
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고, 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 하였고
제2항으로
제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 하면서 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다고 하였습니다. 차임 등의 증액제한은 상가건물임대차에는 이미 적용되고 있는데요, 이와 동일하게 주택임대차의 경우에도 임차인의 갱신요구에 따라 임대차가 갱신된 경우 기존 차임이나 보증금의 5%를 초과하여 인상할 수 없고, 조례로 달리 정한 것이 있다면 그 상한을 초과할 수 없다는 내용입니다.
본래 주택임차인에게는 갱신요구권이 인정되지 않았기 때문에 증액이 문제되는 경우가 없었는데요, 갱신요구권이 신설되면서 보증금과 차임의 인상률을 제한할 필요가 있기에 이와 같은 제한규정이 함께 신설되었습니다.
한편, 위 규정은 ‘조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때’ 에만 보증금이나 차임의 변경을 청구할 수 있기 때문에 우리 법원이 과거 위와 같은 사정을 엄격하게 판단해 왔다는 점에서 실질적으로 4년 동안 보증금이나 차임을 변경하는 것은 쉽지 않을 수 있습니다.
때문에 갱신시 전세자금 대출에 동의하지 않는 등 임대인 저항이 예상된다는 기사를 쉽게 찾아볼 수 있는데요, 이 부분은 정부가 제도적으로 보완하지 않을까 합니다.
이번 차임 등 증액제한은 신규임차인과의 계약시에는 보증금이나 차임의 변동에 제한이 없기 때문에 신규계약시 많은 증액이 있을 수 있다는 점을 지적하기도 합니다.
어쨌든 많은 논란을 뒤로 하고 개정된 주택임대차보호법이 시행된 이상 입법 취지에 부합하는 결과가 있길 바라봅니다.
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작성일 : 2020.09.14