2020. 7. 31. 시행 주택임대차보호법(1)

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

주택임대차보호법 개정으로

임대인, 임차인

모두 큰 혼란을 겪고 있는데요,

 2020. 7. 31.부터 시행된

개정 주택임대차보호법의

중요내용을 정리하면

갱신요구권과 차임이나 보증금의

증액제한으로 나누어 볼 수 있습니다.

이번 이야기에서 주택임대차보호법에

신설된 임차인의 갱신요구권에 대해

자세히 이야기 나눠보도록 하겠습니다.

주택임차인에게 인정되는

갱신요구권 내용은

상가건물임대차보호법이 정하는

갱신요구권 내용과 유사한데요,

하나씩 살펴보겠습니다.

1. 갱신거절사유

주택임대차보호법 제6조 제1항은

임대인과 임차인이 임대차기간이 

끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의

기간에 임차인에게 갱신거절의

통지를 하지 아니하거나

계약조건을 변경하지 아니하면

갱신하지 아니한다는 뜻의

통지를 하지 아니한 경우에는

그 기간이 끝난 때에 전 임대차와

동일한 조건으로

다시 임대차한 것으로 본다고 하여

묵시적 갱신에 대해 정하고 있는데요,

이번 신설된 제6조의3 제1항은

임차인이 위 기간 이내에 계약갱신을

요구할 경우 정당한 사유 없이

거절하지 못한다고 정하고 있습니다.

다만, 일정한 경우에 임대인이

갱신을 거절할 수 있도록

정하고 있는데요,

①임차인이 2기의 차임액에

 해당하는 금액에 이르도록

차임을 연체한 사실이 있는 경우,

②임차인이 거짓이나

그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우,

③서로 합의하여 임대인이

 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우,

④임차인이 임대인의 동의 없이

목적 주택의 전부 또는

일부를 전대한 경우,

⑤임차인이 임차한 주택의 전부

또는 일부를 고의나

중대한 과실로 파손한 경우, 

⑥임차한 주택의 전부 또는

일부가 멸실되어 임대차 목적을

 달성하지 못할 경우,

​

⑦임대인이 임대차계약 체결 당시

공사시기 및 소요기간 등을

포함한 철거 또는 재건축 계획을

임차인에게 구체적으로 고지하고

그 계획에 따른 경우,

⑧건물이 노후･훼손 또는

일부 멸실되는 등

안전사고의 우려가 있는 경우,

⑨다른 법령에 따라

재건축이 이루어지는 경우,

 ⑩임대인(임대인의 직계존속･

직계비속을 포함)이 목적 주택에

 실제 거주하려는 경우,

⑪그 밖에 임차인이 의무를

현저히 위반하거나

임대차를 계속하기 어려운

중대한 사유가 있는 경우입니다.

상가건물임대차보호법의

갱신거절사유 및

권리금회수기회 거절사유와 유사한

내용을 곳곳에서 발견할 수 있는데요,

이 중 가장 관심이 가는 부분은

임대인이

(임대인의 직계존속･직계비속을 포함)

목적 주택에 

실제 거주하려는 경우일 것입니다.

주택임대차보호법은

주거안정을 목적으로 하고,

이번 개정은 실거주 중심의

부동산정책 결과물인 만큼

실거주를 목적으로 하는 경우에는

예외적으로

갱신요구를 거절할 수 있게

하겠다는 것인데요,

 갱신거절의 가장 간단한

사유이기도 합니다.

그러다보니 악용을 방지하기 위해

‘손해배상’이 규정되어 있습니다.

2. 손해배상

신설된 제6조의 3 제5항은

임대인이 실제 거주하겠다며

갱신거절을 해놓고 갱신요구가

거절되지 아니하였더라면

 갱신되었을 기간(2년) 이내에

 정당한 사유없이

제3자에게 임대한 경우

 임대인은 임차인에게 손해를

배상하여야 한다고 정하고 있습니다. 

즉, 단순히 임대인이 실제로

거주하는 것에 그치지 않고,

임대인이 거주하다가

2년이 안돼서 다시 임차를 주고

이사를 하는 경우에도

손해배상을 인정하겠다는 것입니다.

그렇다면 ‘손해’는

어떻게 산정되는가가 문제됩니다.

이에 대해 같은 조 제6항은

갱신거절당시 당사자 간에

손해배상에 대한 합의가 없었다면,

①갱신거절 당시 환산월차임

(= 월차임 + 보증금을 제7조의 2에 따라

월차임으로 전환한 금액)의

3개월분에 해당하는 금액,

②임대인이 제3자에게 임대하여

얻은 환산월차임과 갱신거절 당시

환산월차임 간 차액의 

2년분에 해당하는 금액,

③임대인의 갱신거절로 인해

임차인이 입은 손해액 중

큰 금액을 손해액으로

한다고 정하고 있습니다.

임대인이 더 높은 차임 또는 보증금을

지급받기 위해 갱신을 거절한다면

그 이익만큼을 임차인에게 손해로

배상하게 정한 것인데요,

매우 정책적인 결단이라

볼 수 있습니다.

신설된 내용이다 보니

다룰 내용이 많은데요, 

나머지 이야기는

다음 이야기에서

이어가기로 하겠습니다.

이번 이야기에서 기억할 것은

임대차기간이 종료하기 6개월 전부터

1개월 전까지 임차인은 갱신요구를

1회에 한하여 할 수 있고,

임대인은 갱신거절사유에

해당하는 경우에만

갱신을 거절할 수 있는데,

이 중 임대인이 목적 주택에

실제 거주하려는 이유로 갱신을

거절했다가 2년 이내에 제3자에게

임차를 주었다면 법률이 정하는

손해액을 임차인에게

배상하여야 한다는 것입니다.

손해배상 문제는

추후 상당히 논란이 될 수 있으므로

임대인은 이 점을

꼭 기억해 두어야 할 것입니다.